文档介绍：中国住房价格的影响因素研究摘要:本文从人口、政策以及民众的消费行为心理三个方面论述了房价上涨的原因, 从人口增长的预期来看, 我国各大城市每年新增的住房用地面积完全可以甚至远超额满足当地新增人口的刚性用房需求, 从我国现阶段的实施政策来看: 宽松的货币政策及地方政府的所实施的土地财政是推高房价的主要原因, 从民众的的消费心理来看, 传统文化如居者有其屋及风水思想对人们的购房行为产生了潜移默化的影响。针对引起房价上涨的诸多原因, 本文提出了相关建议, 并对这些因素在未来 5 年内的发展变化做了一个预期, 由此得出, 在未来 5 年内, 一线城市的房价增长放缓, 二三线城市的房价由于热钱的流出及相关政策的转型, 会出现下跌的趋势关键词:货币政策;土地财政政策;消费者心理一、简介中国自房改以来, 住房价格一路高歌猛进, 特别是近几年来的疯狂爆炸式增长, 使得住房价格一度成为全民关注的焦点。在中国特有的‘特色社会主义经济’的大背景框架下,到底是什么原因推动了住房价格的上涨? 自上世纪 80 年代起,国内外已有不少专家学者对引起住房价格变化的原因做了多方位的研究与探讨, 认为住房价格的波动主要受到以下几个因素的影响。 1. 人口是住房的最终消费者, 其发展变化对住房市场的影响举足轻重. Mankiw and Weil ( 1998 )认为,住房价格与婴儿潮存在强烈正相关,婴儿潮的消退将导致 20 年后适龄购房人口的急剧下降,而这将对住房市场造成不可逆转的打击, 该文预测 1987 年-2007 年, 美国住房价格将会下滑 47% 。 2. 住房政策的转变。陈洪波、蔡喜洋认为德国之所以能保持房地产市场的稳定健康发展, 很大程度上得益于其成熟发达的住房租赁市场、社会保障住房的供给, 中低收入阶层的房租补助, 税收优惠及严格的住房法律体系。 3. 民众的消费心理也会在一定程度上推动住房价格的变化。 Shigenori Shiratsuka ( 2003 )认为民众对基础资产过分乐观的预估会在一定程度上推升资产的价格。本文综合考虑这三项因素, 结合中国宏观经济自身特点, 来探究引起其价格波动的原因。文章的组织结构如下:第二部分总结归纳 1990 年以来中国房地产住宅价格的变化特点, 第三部分从人口、政策及心理分析三个部分详细分析引起中国住宅价格变动的原因; 第四部分针对我国房价现阶段的特点及其引起其变动的原因提出相关建议; 第五部分对未来房价的变动趋势做预测。二、中国房价的发展变化特点中国地大物博, 各省市级不同区域有其自身发展的独到特点, 介于此, 本文选取了以北京、杭州和乌鲁木齐三个城市分布代表了中。首先, 本文以房价销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数来描绘房地产市场的综合价格变化情况,其次, 以土地出让宗数、土地出让面积以及土地出让成交价格来反应土地交易情况, 最后, 以房屋开发企业的个数, 企业平均从业人数以及房地产企业营业利润的变化情况作为反应房地产开发企业经济变化情况的指向标。第一, 单从房地产市场的综合价格来看, 2002 年起中国房屋销售价格、土地交易量全面上涨, 北京、杭州、乌鲁木齐的房屋价格销售指数分别在 2007 , 2005 及 2006 年达到最高点, 之后开始出现反向下跌, 2008 年的全球金融危机, 我国的房地产市场也未能避免, 北京及杭州房价出现明显下跌, 但紧接着国家四万亿政策的出台, 稳住了房价的下跌趋势, 09 年之后, 全国的商品房住宅价格开始反弹。土地交易价格指数基本尾随于房地产价格销售指数的波动趋势, 保持了同步的增长及下跌, 而房屋租赁价格指数却与房屋价格的销售指数的呈现相反的波动趋势, 这一点在北京市表现的尤为明显。从 1999 年到 2008 年, 在北京市的房屋销售价格基本保持长线增长趋势的前提下, 其房屋的租赁价格指数一路下滑, 2009 年达到最低点, 之后,与土地交易价格指数与房屋销售价格指数一起反弹,同向增长。第二, 各城市土地成交的面积、宗数及价格一直都处于不稳定的波动状态,如 2005 年,北京、浙江及新疆的土地成交面积、宗数和价格都达到了有史以来的最低点,但房屋的销售价格指数在 2005 年到 2006 期间, 依旧保持稳步上升的态势。目前, 我国的国情在于土地属国家所有, 土地的成交不属于市场经济的波动范围,更多的是由于各地级市政府政策干预。第三, 从房地产开发企业的个数、从业人数以及房地产开发企业的营业利润这三项指标来看,我国从事房地产开发企业的个数及从业人数,都保持了稳步增长的趋势,大部分企业的营业利润在 2004 年之前处于亏损状态, 04 年之后利润出现稳步增长。三、住宅价格的上涨原因分析住房价格的变动是由多方位的因素综合