文档介绍：华润·濮阳CBD项目
市场定位方案
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取之上而得乎中,取之中而得乎下。
这是一个旨在“取之上”的方案,具有想象力、创造力和创新力,目标是获取土地及高标准规划指标。
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前言
市场定位是一个关键性的环节,也是本项目产品研发的一个重要依据,决定着本项目的开发方向问题,因此十分重要。
本项目作为濮阳市中心区的“大型城市综合体”项目,其开发建设必须要定位科学、准确,不能出现任何失误。
大道智源依据市场调查报告,结合濮阳市商业、写字楼、住宅、公寓、酒店等全方位的市场考察,并结合濮阳市房地产的发展与需求实际情况,针对本项目提出一个全新的科学性、前瞻性的市场定位方案。
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传统市场定位
如果按照传统市场定位,本项目为大型住宅社区,即“住宅+底商”模式,此种模式有以下弊端:
1、容积率小,,总体建筑面积小;
2、由于同质化产品较多,项目整体售价不能得到有效提升;
3、由于开发体量小和商业面积少,项目整体开发收益小;
4、项目持有物业少,不能获取较多的资产增值;
5、项目整体影响力小,项目及公司品牌不能得到快速提升。
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本项目的定位,应站在5年之内及以后(2016年)的市场进行定位
2011——2016
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本项目的定位,应站在5年内及以后(2016年)的市场进行定位
1、新项目和大楼盘后续开发将集中上市,房屋供应量突然放大,市场竞争空前激烈。
2、大盘之间的竞争将主导市场,压缩中小楼盘的市场空间。
3、项目布局相对集中,区域楼盘竞争激烈。
4、外地、濮阳及本地3大帮派开发商瓜分市场,外地开发商开发理念和开发模式将领先。
5、由于外来冲击和带动,促使楼盘开发水平不断升级。
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6、客户将更趋于理性,客户对产品的选择更加审慎强烈,对产品的要求更高。
7、整体市场竞争更趋激烈,只有创新才能领先于市场。
8、市场将会细分化,出现分流,好的更好,差的更差。
9、市场价格差别拉大,高者愈高,低者愈低。
10、营销手段多样化,新营销模式将领舞市场。
……
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以市场调研为基础,大道智源采用新(NEW)STP研究方法(NSTP),即新市场细分(Segmentation)、新目标市场(Targeting)、新定位(Positioning) ,以市场为导向制定项目的市场定位。
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市场
细分
研究
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目标
市场
研究
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市场
定位
大道智源“市场导向型”的NSTP思考法
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目录
■定位战略
■总市场定位
■理念(概念)定位
■客户定位
■功能定位
■产品定位
■商业业态业种定位
■地位定位
■价格定位
■人文定位
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一、定位战略
■决定产品定位的12大条件
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