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第十章 物业资产管理
【考情分析】ﻫ ■ 本章所占分值较少,重点突出
考试年份
单项选择题
多项选择题
判断题
计算题
合计
2０１1年
2题２分
1题２分
１题1分
-
４题5分
２０10或物业顾问机构的期刊ﻫ 大规模的收益性物业-电视、广播ﻫ ■ 目的ﻫ 尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失ﻫ ■ 收取办法ﻫ 租金收取办法要尽量考虑租户的方便,实行弹性策略，尤其在经济不景气或租户业务发生困难时ﻫ 激励比惩罚更有效，对按时支付租金的租户给予优惠,而不是对迟付者予以罚款ﻫ 根据租户的收入特点灵活选择收租方式,合理确定收租时间ﻫ ■ 按租户要求维修ﻫ ■ 按时对物业进行定期检查ﻫ ■ 必须不突破维修预算ﻫ ■ 有时维修必须征得业主同意ﻫ 5．安全保卫ﻫ ■ 安全保卫，从建筑物的结构设计就开始ﻫ ■ 及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键ﻫ ■ 从业主的角度来说,能否实现预期的物业管理目标,是物业管理工作有效与否的标志ﻫ ■ 如果业主能不过问物业服务企业的具体工作,而又对物业管理人员能及时处理所遇到的问题有信心的话，物业管理的组织与控制就是有效的
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第三节 写字楼物业管理
ﻫ 1．写字楼的分类ﻫ ２．写字楼分类过程中要考虑的因素ﻫ ３．写字楼租户的选择ﻫ ﻫ 【重点难点】三个等级的写字楼
地理位置
建筑物理状况
建筑质量
建筑功能
其它
甲级写字楼
优越
优良
达到或超过规范的要求
先进
完善的物业管理服务，24小时的维护维修与保安服务
乙级写字楼
良好
良好
达到规范的要求
不是最先进的
有自然磨损存在,收益能力低于新落成的建筑物
丙级写字楼
某些方面不能满足规范的要求
存在较明显的物理磨损和功能陈旧
仍能满足低收入租户的需求，租金低，但仍能保护一个合理的出租率
2．写字楼分类过程中要考虑的因素ﻫ ■ 位置（主要有与商业设施的接近程度）ﻫ ■ 交通方便性ﻫ ■ 声望或形象ﻫ ■ 建筑形式ﻫ ■ 大堂ﻫ ■ 电梯ﻫ ■ 走廊ﻫ ■ 写字楼室内空间布置ﻫ ■ 为租户提供的服务ﻫ ■ 建筑设备系统ﻫ ■ 物业管理水平ﻫ ■ 租户类型(主要租户决定租户类型)ﻫ 【2011年真题】ﻫ 写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ )。ﻫ C．建筑设备系统 E．租户类型
［答疑编号557310０103]
【正确答案】ACEﻫ 【答案解析】参见教材P3４３。
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ﻫ （三方面)ﻫ ﻫ 【２0０7年真题】ﻫ 写字楼物业服务企业在选择租户时,往往注重考察租户的( )。ﻫ Ａ．商业信誉和财务状况
[答疑编号5５７31０0１０４］
【答案】ABDﻫ 【解析】三方面内容。参见教材Ｐ３４７。
ﻫ (考虑三方面的因素)ﻫ 计算可出租或可使用面积ﻫ 可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数ﻫ 基础租金与市场租金ﻫ 出租单元的面积规划和室内装修ﻫ ４．1 计算可出租或可使用面积ﻫ ﻫ 4．２ 可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数ﻫ ﻫ ﻫ 【重点难点】三个重要公式和三个重要系数ﻫ 公式一：可出租面积＝建筑面积×可出租面积系数ﻫ 公式二:可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积ﻫ 公式三:可出租面积=出租单元内建筑面积×R／U系数ﻫ 系数一:ﻫ 系数二：可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数＝ﻫ 系数三:可分摊的公用建筑面积系数=ﻫ 【２00５年真题】ﻫ 某写字楼的建筑面积为
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8万m2，可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为1５%,则该写字楼出租单元内建筑面积是( ）万ｍ2。ﻫ ．４ ﻫ
［答疑编号557310０10５]
【答案】 Aﻫ 【解析】参见教材P3４９。ﻫ 可出租面积=建筑面积×可出租面积系数=8×80%＝６．4ﻫ 分摊的公用面积=8×１5%= 出租单元内建筑面积