文档介绍：1
1. 商业(shāngyè)竞争环境分析
2. 商业规模(guīmó)测算
6. 商业(shāngyè)运营模式及人员配置
4. 商业定位及业态组合分析
7. 商业租
传统
低档
港汇广场
大唐乐购
西环广场
南七商业
安高沃尔玛
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1. 商业竞争(jìngzhēng)环境分析
2. 商业规模(guīmó)测算
6. 商业(shāngyè)运营模式及人员配置
4. 商业定位及业态组合分析
7. 商业租金预测
5. 商业楼层布局
8. 商业开发节点计划
3. 商业目标消费群分析
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规模测算(cè suàn)依据
地形(dìxíng)限制
业态(yè tài)要求
竞争需求
指标限制
商户要求
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地形限制：
地形狭长
退界限制：控制在24米以下
小区入口(rù kǒu)：步行入口(rù kǒu)
项目指标：
项目用地面积：21000㎡
容积率＜
总建筑面积：84000㎡
规模测算(cè suàn)依据
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物业功能划分设想：
为了使购物中心具有(jùyǒu)竞争力，必须做到业态比较齐全，主力店规模大有影响力，可出租面积较多等，体量要尽量大；受地形及指标限制，现购物中心单层面积在8000㎡左右；
考虑合肥商业现状及招商实际情况，购物中心4F以上业态较为单一，租金也很低，故建议以4层为佳；4F共计32000㎡左右；
经过前期与华润苏果沟通，已明确入驻意向，需求120000㎡左右的B1租赁面积，和1750平米的1F租赁区；
根据容积率要求，办公楼共计约52000㎡ ；
商业规模(guīmó)设想
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物业功能划分：
购物中心：地上(dì shànɡ)32000 ㎡ 左右，持有物业，长期招商运营
超市：地下负一层12000㎡左右，持有物业
写字楼：52000㎡ 左右，销售为主
商业规模(guīmó)测算
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1. 商业竞争环境(huánjìng)分析
2. 商业规模(guīmó)测算
6. 商业(shāngyè)运营模式及人员配置
4. 商业定位及业态组合分析
7. 商业租金预测
5. 商业楼层布局
8. 商业开发节点计划
3. 商业目标消费群分析
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何种消费者会被吸引(xīyǐn)至本案？
商业(shāngyè)目标消费群分析
寻找目标消费群体
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如何(rúhé)吸引消费者？
2
设置何种商业设施？
3
业态对建筑形式的要求
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主题概念、主力店设置？
业态组合及适合发展的业态分析？
建筑布局及组合方案？
商业定位
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寻找目标消费(xiāofèi)群体
消费群体种类
主要辐射人群
消费需求倾向
第一商圈
1KM之内的居民和商务群体；
居民的需求主要为生活型消费：餐饮、卖场、购物等；
商务型消费主要为餐饮、娱乐、服务等；
第二商圈
3KM之内的居民和商务群体；
一站式、目的性消费
第三商圈
经开区大学城师生等群体
一站式、目的性消费
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市级中心(zhōngxīn)商圈5公里
政务(zhèngwù)区商圈2公里
南七商圈
(ɡōnɡ lǐ)
第一商圈
目标消费群
第二商圈
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目标消费(xiāofèi)需求
第一商圈最主要的消费需求为生活型消费和商务型消费；
涉及的商业功能元素为：
餐饮(cān yǐn)：休闲餐饮(cān yǐn)、特色餐饮(cān yǐn)、大型餐饮(cān yǐn)；
购物：大卖场、家庭消费、时尚品牌零售；
娱乐休闲：健身、美容、影院、游艺场；
服务配套：银行、电信、儿童教育等；
娱乐(yúlè)
餐饮
生活时尚
大卖场
休闲
服务配套
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目标(mùbiāo)消费需求
第二、三商圈生活型消费已