文档介绍：-
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对住宅小区停车位〔库〕所有权归属问题的分析
容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位位。随着社会经济的不断开展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间开展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白，要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利构造有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，就可以成为单独所有权的客体。然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有局部的所有权) ，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因在于地下停车位的建筑面积，一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不别离〞的原则，没有地的存在
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，，其不能取得房地产权证，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。另外，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有土地使用权的房地产开发商是无权对其取得产权的。因此实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方〞的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管效劳的物业公司交纳看管费用。当然，对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况，我们应区别对待。这些按照建立用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位，和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主，虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
〔三〕楼房首层架空停车位
楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) ，也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。
〔四〕楼房屋顶平台停车位
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楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及，但随着停车位的日益紧，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为， 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有。也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的围, 因为顶楼局部的附属物由最高一层的所有人所有。我们知道，对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的所有人，而应当归该建筑物的全体所有人所有。所以，该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体所有人，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进展协商并征得同意之后才可以。
三、住宅小区的停车位〔库〕所有权产权归属现状
从我国目前的现有住宅小区情况来看，其停车位的所有权产权归属形式主要有三种：
第一种形式：在小区建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购置或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权。如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售，〔例如我市凤凰山庄小区〕或者分别销售的方式进展〔我市其它大多数小区〕，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主，或者开发商将住宅单元和地下车位，作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中，将停车位作为特定单元的附属物进展销售，而在分别销售中，则