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凤凰城二期开发项目策划案
第一部分：凤凰城二期项目开发介绍
凤凰城二期项目概况
二、凤凰城二期开发的现实意义
三、凤凰城二期项目策划的工作重点
四、二期开发前期工作的统筹安排
第二部分：凤凰城二期开发的市场策划
计划设计说明：充分考虑一期项目施工与销售进度安排。
1、在一期项目完工交房后,按本计划工程施工主要工作可立即转入二期项目。
2、一期销售进入尾期时,二期项目已具备销售条件。
3、二期项目选择春末夏初开工,自然气候条件较佳,便于施工组织。
4、项目整体开发计划可在前期工作确定的基础上按序合理安排。
〔一〕二期开发的市场调研工作
东部区域房地产市场总框调查〔山大路以东、东西交通动脉沿线的街区〕
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调查容：
1．1 东部居民住房需求调查
1．2 东部房地产开发现状〔供应〕
特定目标对象的调研〔高新区专题、周边园区专题、建工学院与航空等代表单位等〕
本调研需解决的问题：
1．1 各特定园区的产业规划状况与现在建设情况
1．2各园区的企业入驻大体情况和发展预期
1．3 现入驻低中高级各类员工的居住状况与收入、个人发展预期等
1．4 现入驻低中高级各类员工的居住需求调查
1．5 入驻低中高级各类员工对东部工作和生活的预期〔建议采集有效样本300份〕
先进城市郊区楼盘、建筑创新等专题
本调研需解决的问题：
2．1 先进城市郊区楼盘的操作手法〔经营模式〕
2．2 先进城市工业园区中住宅区开发可借鉴的经验或教训
2．3 郊区住宅的规划、建筑设计与创新〔产品〕
2．4 郊区住宅目标客户的选择与实际验证
2．5 郊区住宅交通问题的解决办法
〔二〕项目策划：根据公司经营开发总体计划和市场调研分析,确定目标客户市场,并针对该细分市场进行二期项目的定位,策划建筑类型,提供规划建议。
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〔三〕项目立项报批：确定项目规划,进行土地征办
〔四〕项目规划设计：提交规划设计任务书,开展规划设计
〔五〕确定二期规划设计方案,进行二期建设准备
第二部分：凤凰城二期开发项目市场策划
一、项目开发面临的市场环境
〔一〕宏观市场环境
城市化与国郊区大楼盘的发展趋势
城市化是通向现代化的必经之路。经过20多年的改革开放,制约我国城市化的政策、制度障碍正在逐步消除,经济发展和城市建设也取得了巨大成就。20##人均国民生产总值已超过800美元,%。经济发展水平和城市化水平的指标都表明,我国城市化已驶入快车道,进入加速发展阶段。
我省城镇发展的布局结构和发展远景
城市化已成为我省经济社会发展的四大战略之一。城镇布局应当体现中心集聚、点轴拓展的原则,逐步形成以中心城市和沿海港口为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势；形成"两大中心、四个层次、五条轴线"的总体格局,即、两大中心城市,省域中心城市、区域性中心城市、中小城市、小城镇四个层次,济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线,实现以点带线、以线促面,推动全省城镇体系网络发展。在强化、两特大城市龙头带动作用的同时,到２０１０年,、、潍坊、等城市要争取跨入特大城市行列；有３０个左右的县市城市人口达到２０万到５０万；有１００个左右的中心镇所在地人口达到５万人。随着城市化发展和人口、产业的进一步积聚,培育起中心城市地位突出、城市等级规模有序的网络化城镇体系。
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城市化,不仅表现为城市人口比重的不断提高和城市数量的不断增加,更重要的表现为经济社会发展的集约化程度的提高,市正处于城市化加快发展的时期,作为全国经济大省的省会、国重要的区域中心城市。毫无疑问,加快城市化进程是新世纪的一项工作战略重点。
当前国郊区楼盘的发展趋势：
〔待实地考察〕
新城区总体规划与东部产业带规划
在《市城市空间战略与新区发展研究》中,专家们针对城市总体发展战略提出了"西进、东串、南控、北待、中疏"的十字方针,建议城市新区应选择在城区西部,二环路以西、京福高速公路以东地区,包括经十路南、北片区,其中北片为新区主要发展用地。在对城市总体规划完善补充的基础上,的城市空间结构将形成"一城〔包括老城和城市新区〕、一区〔指长清片区〕、一带〔指东部产业带〕"带状分布,有大型生态绿地隔离的"带状分片组团"式城市格局。
城市空间结构形成"一城、一区、一带"、有大型生态绿地隔离的"带状分片组团"式城市格局。
 一城指主城区,包括原总体规划的主城和大金〔新城区〕、党家组团,人口规模控制在２１５万人,建设用地控制在２１５平方公里。 一区指长清片区,以原长清县城为基础,向东南发展,人口规模为２０至２５万人,城市建设用地在２０平方公里左右。
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 一带指东部产业带,主要包括王舍人、贤文、董家、