文档介绍：2 / 74
土地增值税清算鉴证业务操作指南
根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》〔以下简称"指导意见"〕,制定本指南。
第一章 清算鉴证业务准备
第一条 根据指导意见第一条的规定,承接清算鉴证业务应当具备条件,鉴证人承接业务发表鉴证意见。
〔三〕确定清算条件。对清算条件鉴证时,应取得有关商品房建设情况以与销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：
；
3 / 74
；
；
。
〔四〕确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证,应执行下列程序：
；
。
〔五〕确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务,应根据税务机关对出具《鉴证报告》,是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前置程序,还是作为后置程序,选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节,与执行业务的时间。
〔六〕鉴证清算项目与其围应填制《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》〔本〕〔以下简称"工作底稿〔本〕"〕的《项目基本情况鉴证表》和《转让行为鉴证表》。
第七条 根据指导意见第五条的规定鉴证清算单位确认情况,应特殊关注：
〔一〕鉴证清算单位的确认情况,应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。
〔二〕清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时,应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目,才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：
,确认开发项目；
2. 按项目开发情况划分的,应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；
,分别以单项开发项目、单位工程或单项工程,为清算单位；
,以分期项目为单位清算。
〔三〕鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿〔本〕中的《成本核算对象〔清算单位〕鉴证表》。
第八条 根据指导意见第五条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况,应特殊关注：
〔一〕鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况,应考虑：发生的真实性,会计记录的完整性,金额和其他数据的恰当性,所属期间的正确性,确认容的正确性,计价和结转的准确性。
〔二〕鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况,应填制工作底稿〔本〕中的《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第九条 根据指导意见第五条的规定鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况,应特殊关注：
〔一〕免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。
〔二〕普通标准住宅项目,应根据项目核算情况确认免征土地增值税。
4 / 74
〔三〕鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况,应填制工作底稿〔本〕中的《普通住宅判定表》。
第十条 根据指导意见第五条的规定鉴证清算期间,应特殊关注：
〔一〕满足清算条件之日为清算截止时间。
〔二〕纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。
〔三〕应对清算期的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。
〔四〕鉴证清算期间应填制工作底稿〔本〕中的《项目基本情况鉴证表》。
第十一条 根据指导意见第五条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性,应特殊关注：
〔一〕各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
〔二〕正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。
〔三〕鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致,应填制工作底稿〔本〕中的《会计政策和税收政策调查表》。
第十二条 根据指导意见第五条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况,应特殊关注：
〔一〕征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
〔二〕正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。
〔三〕鉴证征税项目与免税项目的划分情况,填制工作底稿〔本〕中的《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十三条根据指导意见第六条、第七条、第八条、第九条的规定鉴证实行核定征收,应特殊关注：
〔一〕指导意见第六条、第七条规定的适用情形是：虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。
〔二〕税务机关实行扣除项目核定确认,收入项目查账确认的清算项目,按照指导意见第二章第二节的规定和本指南本章第二节的规定审核收入项目金额。
〔三〕税务机关实行收入项目核定确认,扣除项目查账确认的清算项目,按照指导