文档介绍：何种项目适合采用 REIT 融资
文/刘思彤(银华（北京）资产管理有限公司总经理)
近期，包括各个大学、研究机构的学者教授、房地产开发公司研究人
员以及基金公司 REIT 收购的物业一般来说均在 5 万平米以上。
从总体价值上来看，一般物业总体价值要超过3 亿元。在北京、上海等地，
符合其中任何一个条件都达到了华银控股 REIT 操作的规模要求。这是因
为，北京和上海地区的商业物业单位价格较高，体量不足 5 万平米，总价
也可能超过 3 亿元。因此，以此作为标准，能够使那些资产质量较高但体
量偏小的商业项目也可以采用 REIT 方式融资。
第三，目前华银控股既收购商业物业也收购工业厂房，未来随着业务
范围的进一步扩大，也不排除收购酒店、写字楼、住宅公寓等物业。从商
业物业业态来看百货商场、大型超市、购物中心、图书城、电脑城、具有
一定规模的商业店铺、电子用品市场、小商品市场以及建材批发市场等业
态形式对境外房地产投资人更具吸引力。这是因为在大多数情况下这些业
态的租金收入不是依靠一两家租户，而是租户众多，即使一两家个别租户
欠付租金或退租，对整体租金收入的稳定性也不会造成大的影响。这相对
于仅有一两家大租户的物业来说，大大分散了租金风险。
第四，商业物业的租户最好有国际知名品牌且租户较多为好。就拿一
个十万平米的 shopping mall 来说，较好的商业分布为：四个角分
别由有特色的知名品牌大型主力店占据，例如：一个角可以是大中、苏宁
或者国美电器，另一个角就可以是麦当劳、肯德基或者星巴克咖啡店，地下一层和二层可以是大型超市，一层、二层、三层分别为购物中心、百货
公司、精品店，再配合餐饮、休闲、娱乐设施。这样的一个多样业态组合
的商业物业，是 REIT 理想的投资对象。
第五，物业需要已经开业并且具有稳定的租金收入。REIT 上市是以对
该物业未来可预期的回报来吸引投资者的。无论是新加坡市场还是香港市
场，投资人都要求 REIT 资产组合中的每一个物业都是已经开业的、已经
大部分出租出去签署了租约的。根据这些租约所规定的租金水平，就可以
预测出在未来一定期限内该物业可以实现的租金收入，也就可以预期投资
人可以从本 REIT 的投资中获得稳定、长期、持续的投资收益。
第六，物业权属明确，干净。简单的说该物业需具备五证，从土地证、
两个规划证、开工证到销售许可证，五证俱全才具备转让条件。
最后一点，也是最关键的一条，商业物业业主需有意愿出售该物业。
很多朋友问我们，你们华银收购物业还只收购优良资产，如果人家的
资产状况良好，能够带来长期稳定可靠的收益，业主为什么要转让呢？问
题提得合情合理，但从我们实际操作过程中发现，实际上优良资产的所有
人乐于出售，而且这种