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新的房地产调控措施严密集程度空前,加快了调控力度。受四月份新政的影响,土地市场,包括新房和二手房的市场量跌价升,消费者观望情绪日益浓厚,同时,房地产市场处于效果的观察期,短期,中央和地方出台更严密的政策可能性比较小,因为经济育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。
3、房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险
4、房地产市场秩序混乱
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在XX违规行为。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构误导市场预期,人为造成市场紧,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌,一些原来被遮掩的问题开始暴露,为减少损失,一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为,使得市场秩序的混乱程度在短期可能进一步加剧。
三、此轮调整的必然性
综合来看,此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由： 1、房价过高,涨速过快是行业调整的在原因
从20##初,我国的房地产业进入一个新的周期,伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大,使得我国住房方面的需求极大被释放,进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。 20##,、%、%,其他不少城市也出现了大幅上涨情况,这样的上涨速度显然难以持续。
因而,从国外的经验、我国1992年-1994年房地产的走势以与我国的房价收入比可以判断出,我国的房价已普遍偏高,超出了居民的可承受能力,集聚了一定的泡沫成分,有其调整的在动力和必然性。
2、对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因
20##-20##,房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加,而这又进一步造成了房价的暴涨,土地价格也出现了飞涨现象。为此,20##政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中,以"二套房贷"为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血,投资、投机需求遭到重大打击,不少资金离场,需求开始萎缩。与此同时,银行开始惜贷,作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落,开发商的资金开始紧,囤积楼盘和土地的成本加大,加快周转速度成为众多开发商的选择,房地产供应在短期增加,供求关系发生反转。在调整初期,因高房价下有效需求不足,从而使行业表现出明显的销量下降,经过一段时间的博弈,价格开始调整。
另外,我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀,同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响,我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。
除银根紧缩政策外,房地产行业的其他调控政策也推动了行业本轮调整的发生。
3、美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期
自20##5、6月份开始,美国爆发次贷危机。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国,增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险,也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：
一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险与房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏,会危与我国改革开放的成果和社会稳定,因而有必要采取紧缩措施,加大挤压我国房市泡沫,使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此,我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来,并采取了多项紧缩政策来调控房市。
二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警,使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的,为降低风险,银行采取了多项针对房地产的措施。
三是改变了投机者的预期。
四是改变了房地产开发商的预期。次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场,房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。
以上预期的改变都会改变我国房市的供求状况,使得房价在近期有向下调整的需要。
4、近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道
据笔者和其他学者的研究,我国的房市自20世纪90年代以来大概是五年一个周期。此轮周期始于20##初,并于20##达到波峰。目前已进入此轮周期的下行轨道,而且还有进一步下探的空间。
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目前,民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长,幅度有多大,何时见底,其未来的走向如何？根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以与世界其他国家的房地产发展历史,我们可以得出以下推断和结论：
1、我国房市已进入调整