文档介绍：.
房屋租赁的法律风险及防范对策
一、无效租赁合同的法律风险
按照《民法通则》第 61 条和《合同法》第 58 条规定，房屋租
赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋 ，租赁房屋恢
、承租人装修改变房屋构造后的法律风险
《合同法》第 223 条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意， 对租赁物进行改善或者增设他物的， 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失” 。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全 )，但由于对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确，使用中产生的返修责任争议较多。
律师建议：为避免此种争议产生， 作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体， 切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。
、承租人恶意添附的法律风险
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现实中存在承租人恶意添附的情况。 本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修， 但对添附处理约定不明的情况下， 承租人主观上存在利用 “不能拆除的可以对添附物现价值进行评估， 归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿”的规定，以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为 ;客观上进行为牟利而乱添附。通常承租人会采取在装修时就出具一些假发票证明自己购买的质次价低的添附物价
值很高或是将一些没有价值的产品故意进行添附来讹取补偿等手段，造成出租人不堪补偿的严重后果，侵犯出租人合法权益。
律师建议：在订立合同或者在租赁期间， 承租人应与对方明确约
定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查 ，以保护自己合法权益不受侵害。
四、租赁房屋的拆迁补偿问题
租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。 那么
如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题 。现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力， 租赁合同终止， 出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。 虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的， 是双方真实的意思表示。 有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。
律师建议： 1 、如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁
人签订了拆迁补偿安置协议， 从而使承租人的权益受到了损害， 承租
人可以向出租人追偿应得的补偿部分， 也可以根据具体情况主张原拆
迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。
、如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。
五、承租人优先购买权的法律风险
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最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干
问题的意见 (试行 )》(以下简称意见 )第 118 条规定：“出租人出卖出租
房屋，应提前 3 个月通知承租人， 承租人在同等条件下， 有优先购买
权。”《合同法》第 230 条规定：“出租人出卖房屋的 ，应当在出卖
之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买的权
利。”从这些法律、行政法规，司法解释看，承租人的优先购买权是
一种法定权，即无须当事人约定，承租人当然即享有的权利。但承租
人的优先购买权并不是其在任何时候都享有的一种现实权利， 只有当
出租人出卖出租房屋时， 承租人才能在同等条件下由实现优先购买权
的可能性转变为现实的权利。
现实中常出现的问题是在出租人未通知承租人情况下将房屋所
有权转让，这种情况下如何保障承租人的合法权益 ?此情况应区分受让人是善意还是恶意：
一是善意，即受让人不知房屋被出租的事实， 其购买并办理产权变更手续，取得房屋合法所有权。
律师建议：租赁合同如经过备案，承租人可依法对抗受让人， 申请撤消房屋产权变更登记 ;如租赁合同未经过备案，承租人只能向出租人主张权利。 赔偿范围是因对方违约所造成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的。
二是恶意，受让人明知房屋被出租的事实而购买。
律师建议：承租人可依法行使撤消权，维护自身合法权益。
六、租赁房屋被拍卖、抵押、查封等的法律风险
为说明此问题， 我们假设一个案