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帝
郡
华
庭
营
销
策
划
提
案
引言
本方案运用国际上通行的新产品开发以及市场营销学的理论学科体系，对帝郡豪庭项目．91
平均
3230
3080
4．87
五、地价上涨，土地投入市场面积增大。
六、开发资金来源多元化， 贷款比例下降，个人住房贷款大幅增长。
七、城市房屋拆迁门槛抬高。
2．2、未来福州房地产市场走势。
一、房地产投资将继续保持稳定增长。
二、地产市场将延续供需两旺的局面。
三、房价仍将保持稳中有升的态势。
四、今年下半年收缩房贷的压力明年有望轻微缓解。
五、土地供给有可能适当增加，而在其他如项目立项、选址等环节加强管理。
六、政府注重宏观调控，适度保持房地产市场政策稳定。
七、房地产开发回归现实，市场大浪淘沙，促进房地产开发企业优化整合。
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结论：福州的房地产市场处于较理性发展与趋于全面整合的局面，在供给旺盛而需求变化，尤其是小户型市场萎缩的情况下，对本案的销售提出了考验，如何抵挡大盘的高素质平价竞争与市场对小户型市场的疑虑，成功销售并卖出表达地段价值的价格，抓住有效客群提出鲜明理念针对性营销成为操作本案的关键。
三、项目可行性分析
3．1位置
○福州市五一路五福天桥站正大广场，福州市中心地段，心脏位置。
○临五一、古田两条交通主干道，交通便捷，但由于福州市政交通的先天不足也给本案的汽车交通造成了一定影响。
○西拥福州五一广场，西北可眺乌山。
○距离东街口商圈约３００米。距离福州市政府约３00米。
○配套设施成熟完善，周边有电信大厦、先施百货、越洋书城、邮政大厦、银行、香格里拉酒店等。
○商业气氛呈现出高端但平静的特色，多以服务娱乐行业为主。
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3．2项目整体形态
由住宅、写字楼〔从原规划和市场需求角度判别〕和商场组成，属于混合业态的物业。
3．3项目一期情况
略
3．4项目经济技术指标：
建筑高度：100米以下
裙楼高度：8层，约30米
基底面积〔二期〕： m2
基底形状：方正修角，纵横同约：43米
标准层建筑面积：2
规划层数：20层〔9—28〕 另：技术转换层1层
通道：4部电梯加1部消防电梯，2个楼梯通道
结构：框剪结构
3．5建安成本测算
一、开发成本估算
1. 建安工程费用:
① 高层 31036 m2×1700元/ m2
公建及配套分摊按〔〕计 31036 m2× ×
合计总建安工程费用 ①
2. 室外工程费用〔含绿化费用〕:
200元/ m2× m2
3. 前期工程费用:
①
②
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③
④
合计前期工程总费用
4. 开发期间税费:
①
②
③
合计税费
5. 不可预见费:
二、预计销售收入
假设总体均价4500元/ m2。
总销售收入
三、开发费用估算〔设土地费用为Ｍ〕
1. 管理费用:
2. 销售费用:
①
②
合计
3. 财务费用
假设土地抵押贷款的数额为M×45%，贷款年限为2年，%，财务费用为M×45%×%×2=%M
合计开发费用 3%M+++%M=+%M
(不计土地增值和库存积压费用)
四、项目收益为
13966-(+++++%M
++M)=- %M
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[以上仅作为本提案考虑价格的分析。]
3．6市场环境概述
○在福州市场，混合〔尤其是三种〕业态产品本就是非主流产品，在此前的市场行为中，尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。对于本案，这也是一大考验。
○商业物业市场平缓，商场型商业物业投资需求严重不足。
○1997年后的写字楼市场一直未走出低谷，投资几乎为副需求。在2004年写字楼市场有所抬头，但仍显疲软，要走出困境根本在于福州城市运营的成败。
○住宅市场发展迅速，2004年下半年高温回落，呈稳健发展态势。但整体市场消费理念和住宅品质高位提升，典式高层住宅被版式所替代。
○收入水平决定了福州市民对高层住宅的恐高