文档介绍：不夜城板块公寓价格解读
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不夜城板块公寓价格解读
引言
板块概况
纵向市场
横向市场
价格解读
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引言
不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中心城区而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。
从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。
雅 宾 利
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市场价格
成交均价：
14960
06-4-3
绿洲雅宾利
06-7-29
蒙特利城
06-11-21
紫兰苑2期
07-2-8
卓悦居
06-11-26
泰阁
峰值
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市场价格
从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：
06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；
06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值；
之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反而缺乏继续上扬的动力和趋势。
价格
时间点
均价
极低
9903
06-01
14960
极高
17017
06-04
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供求关系
板块市场供大于求
绿洲雅宾利，蒙特利
蒙特利、圣和圣、紫兰苑
紫兰苑、联富假日公寓
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供求关系
06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：
套数
面积
供应
2680
251624
去化
1906
191174
累计供求比例：
累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近1/4，市场消化潜力被高估。
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项目分段分析
06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：
楼盘
成交均价
成交套数
成交面积
富泉公寓
10445
33
3578
协和大厦
10423
2
283
富邑华庭
10242
14
1465
新红厦公寓
9968
89
11160
北方佳苑
9123
37
4686
累计
9886
175
21172
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项目分段分析
06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：
楼盘
成交均价
成交套数
成交面积
绿洲雅宾利（一期）
17592
639
67888
蒙特利名都城
15186
248
30362
灵广花园（二期）
12240
50
3865
紫兰苑二期
12301
249
25203
圣和圣广场
13061
116
10070
卓悦居（西区）
16709
220
19459
联富假日公寓
13120
210
12791
累计
15545
1737
169638
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项目分段分析
在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势
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项目分段分析
成交均价
涨幅
06年前
9886
57%
06年后
15545
06年1月-07年5月，06年前开盘项目尾盘均价仅9886，06年后开盘的项目整体均价达15545，前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡然增长可见一斑。
成交均价
成交套数
推出套数
成交面积
推出面积
去化率
06年后
15545
1737
2680
169638
251881
65%
06年4月份，绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮。这样大幅度价格提升的影响下，市场反应为累计供求比出增长趋势，腥增供应量去化纵向比较相对困难，价格提升的程度缺乏市场支撑。
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1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；
2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足；
3、，供大于求，市场价格支撑存在问题；
4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑。
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横向市场
类比板块选择
板块价格比较
板块供求比较
整体市场比较
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类比板块选择
武宁、长寿板块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。与不夜城板块相似，处于准城市中心的位置，
区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套