文档介绍：第八章 土地增值税法
一、概述
（一）概念
是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
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（二）特点
1、以转让房地产取得的增值额为计税依据。
2、征税供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用
= （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。
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另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。
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4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可扣除；
如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；
个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。
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5）其他项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用 = （取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
例：仍以上例数据为例，
加计扣除费用为（280+520）×20%= 160万元。
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2、对于存量房地产转让，可扣除：
1）房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
3）转让环节缴纳的税金。
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六、应纳税额的计算
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额
在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
（1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价
（2）提供扣除项目金额不实的
取得时的基准价-扣除项目金额
（3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算
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计算方法：
以转让房地产的增值额为基础，依据超率累进税率计算。其方法是：
1、以出售房地产的收入减扣除项目金额得增值额；
2、增值额/扣除项目金额=土地增值率
3、选定适用税率乘以增值额减去扣除金额乘以速算扣除率即得。
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（一）转让土地使用权和出售新建房
应纳税额
=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率
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例1：2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。
计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税 。
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解：（1）计算扣除金额
=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%
=7010（万元）
（2）计算土地增值额
=14000－7010=6990（万元）
（3）计算增值额占扣除项目金额的比例
=6990÷7010×100%=%，适用税率为
第二档，税率40%、扣除系数5%
（4）应纳土地增值税
=6990×40%－7010×5%=（万元）
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例2： 某市区房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入5000万，公司缴纳了有关税金及附加。已知该公司为了取得使用权而支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万，房地产开发成本1500万，开发费用中的利息支出为120万（支付的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计算多10万）。该公司所在的政府规定除利息外其他房地产开发费用的扣除率为5%。
计算土地增值税。
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解：1、扣除项目
（1）500万
（2）1500万
（3）开发费用=（120-10）+（500+1500）*5%=210万
（4）允许扣除的税费
营业税=5000*5%=250万
城建税及附加=250*（7%+3%）=25万
合计275万
（5）其他扣除项目
（500+1500）*20%=400万
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扣除金额合计
=500+1500+210+275+400=2885万
2、增值额=5000-2885=2115万
3、增值率 =2