文档介绍：敬呈
湖南长庆房地产开发陈总审阅
此致
敬礼！
孟凡林
前 言
有幸应陈总之约，对于整体工程进行了实地考察，也与澧县其它工程相关营销筹划负责人进行了洽谈，现就我受所购置的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其
购置动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购置产权工酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购置动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的表达；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的效劳和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性〔包括可交换性〕、可投资性〔升值能力〕和投资的平安性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购置产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而无视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
我国产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。从目前的市场情况来看，产权式酒店的市场空间还是巨大的，是投资者普遍看好的一种投资形式。
产权酒店的几个值得重视的问题
产权酒店在国内的开展一方面前景看好，另一方面因尚处于初级阶段，有一些问题值得关注和逐步完善。
产权酒店价格偏高、投资回报率偏高
产权酒店缺乏明确定位，效劳和配套不匹配
交换体系不完善，产品单一
法律体系滞后，缺乏标准
产权酒店的开展方向与时机
产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。它的成功决不是仅仅能将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续开展。
回报上下和稳定是投资的重要指标
唯一性、稀缺性
酒店管理公司与担保公司双保险
参加强大的交换网络
产权式酒店引入品牌管理
灵活的交换权益，更多的权益交换，产品形态
后期经营的特色
对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作。 产权酒店后期的经营取决于以下几个方面：
产权式酒店档次定位很关键
降低经营管理本钱
开放互动式娱乐设施
开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。
津澧国际产权酒店销售的可行性
津澧城区房地产分析
酒店客房供给俱增，需求旺盛
中高档酒店公寓供给有限
消费潜力巨大
津澧城区商贾聚集，商务往来的频繁，酒店式公寓、星级酒店的需求市场将会被极大的拉动。一个既能满足其商务需求，又具有投资价值的产权酒店需求市场正在迅速的增长。
工程区域优势
本工程处于澧县城关主干道上，工程紧邻澧州最大建材市场，以及澧县西城工业园区，充足的客户资源让其先天具备生存的土壤。无论从地产还是房产的角度来看，均具有十分广阔的升值空间。
产权酒店的价格要高于普通住宅和公寓，销售周期短。开发商可以赚取更多的附加利润。
津澧国际产权酒店的先天规划设计优势
津澧国际产权酒店完全按照酒店标准设计，各项商务配套都考虑在里面，优势明显。
津澧国际产权酒店的定位优势
津澧国际酒店应该定位于城市产权酒店。酒店接待一是旅游客，二是商务客，三是会议。商务客源的
质量要远高于旅游客源的质量，正成为城市酒店竞争的主要方向。津澧国际产权酒店应该定位于以商务客源为主的商务型、经济型、具有浓郁主题的产权酒店。
产权酒店形式越来越好，投资收益率吸引投资者
产权酒店因其投资效果明显，产品越来越被投资者认可，是房地产投资中比拟好的产品。相信在澧水流域出现很容易被接受。
工程最大时机点就是适应市场需求，开发出高品质的产权式酒店产品。
工程定位、工程概念规划和产品设计〔略〕
我们认为工程的最正确定位应该是现代主义风格建筑，商务休闲主题的商务型、经济型城市产权酒店。酒店的客源主要津澧地区的商务客为主，在经营方面偏重于照顾到商务客人的各种需要。在销售上主要以具有投资意向的个人，澧水流域中小企业商务往来需要的机构。
津澧国际产权酒店的销售、经营管理合约
产权酒店的销售经营主要包括以下几个合约：
商品房买卖合约
委托经营管理合约
酒店会员〔持卡人〕合约
买受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店的股东合约
十、津澧国际产权酒