文档介绍：目录
引言
筹划目的
第一局部市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二局部产品策略
筹划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三局部客户分析
目标市场定位与分析
目标客户2层：住房〔框剪结构〕
户型种类
面积
户型〔酒店式公寓〕
45㎡
一房一厅一卫一阳台〔有厨房，装修时已掩盖〕
㎡
二房二厅一卫二阳台〔有厨房，装修时已掩盖〕
周边配套
楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院，银行，超市，商业街，西山公园。
客户群体
楚雄区域购房客户较多，外地客户较少〔其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一局部炒房投资客户〕。
营销策略
公司员工派单、蹲点讲解，报纸、公交车、电视播送、户外广告等方式宣传推广。
租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%〔税前，10年合同期内8%的回报率不变〕，从合同签订、房款清即日起开始返回报率。
例如: 面积单价 7348元每平米总价 576598元
年返租金 576598×=46128元月租金 3844元
税后月租金 3556元 576598÷3556÷12= 。
10年就根本回本、10年返租期满后可续租也可自行处理，后60年属于纯利润收入期。
精装修，带品牌家电〔桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具〕；背包入住。
销售情况
1、2021年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金每套
50000元，此次共推出100套物业，价格都在30万以上。到7月底大多已经售完。
均价： 7200元每平米
优惠政策 : 一次性付款优惠2% 银行按揭优惠1%
2、2021年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套。
均价： 7300元每平米
优惠政策 : 一次性付款优惠2% 银行按揭优惠1%
注：购置该工程酒店式公寓在2021年3月份以前可以按揭，之后不能按揭。
工程优劣势
优势：
(1)开发商曾经成功开发过兆顺财富中心工程，有一定的经验。
〔2〕以城市综合体打造工程使得商业与住宅优势互补相互促进；良好的商业气氛能较好吸引投资者眼球。
(3)户型面积大小适中，物业产权年限长
〔4〕周边交通、医疗、学校、超市等生活配套设施齐全，该工程有地下二层停车位，能容纳1000多辆汽车停放。
劣势：
〔1〕首先，住房高容积率，梯户比拟高〔酒店式公寓两梯20户〕，居住舒适性不好。
〔2〕低绿化率难以彰显居住品质，很难给住户创造一个舒适健康的生活小区，就目前楚雄市场而言定价较高。
〔3〕整个工程地处鹿城南路与环城南路十字交叉路口，交通拥挤，带来空气噪声等污染。
工程名称：拨云壹号公馆
工程地址：楚雄开发区三号桥头
开发商：云南兴云生物科技产业
销售：0878-6163666
工程情况：工程位于楚雄开发区三号桥头，，土地使用年限40年。总建筑面积10333㎡。总套数241套，有180套公寓式酒店做为对外销售，商铺5间，其中一层有4套商铺〔153平米3间、181平米1间〕，二层有一套400平米的商铺。56间写字楼对外出租。建筑层数12层。其中1层与2层为商铺，3—6层属于写字楼，7—12层公寓式酒店〔精装〕。绿化率为34% ，。
户型种类和面积
面  积
户   型

㎡一室一厅一卫一阳台〔无厨房〕

㎡一室一厅一卫一阳台〔无厨房〕
周边配套：商业街、各类银行、开发区农贸市场、楚雄民康医院、天顺超市、龙江公园。
客户群体：楚雄购房客户较多，其中投资客户较多、另外还有企事业单位人员，公务员、商人、公司老板。其它地州买房投资客。
营销策略
公司员工派单、蹲点讲解，报纸、少量户外广告等方式宣传推广。
工程属于准现房销售，客户更放心。
租金回报率高，合同签订期6年，前3年返总房款的6%，后3年以每年收益的5%递增〔税后〕，从交房之日开始返回报率。
前3年客户每月回报1100元左右，13年就根本回本、13年返租期满后可续租也可自行处理。
首付款为总付款的50%，另外50%可银行按揭。客户主要在农村信用社贷款；按二套房、个人商用房贷款〔%， %〕。
精装修，带品牌家电〔桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具〕；背包入住。
开盘情况
1、该工程预计售卡300张，到2011年10月