武汉光谷步行街期德国风情街营销推广方向沟通学习教案.pptx

文档介绍：武 汉 思 锐 地 产 顾 问 有 限 公 司
开始之前，先看看(kàn kàn)区域竞争环境的变化
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光谷国际(guójì)青年城
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开发商两江(LiǎngJiāng)三镇一条街
中国第一条教堂婚庆街
武昌第一条酒吧街
……
纵览2006-2011的光谷步行街的营销推广，我们一直都是在做第一(dìyī)。做世界第一(dìyī)、中国第一(dìyī)、武汉第一(dìyī)、武昌第一(dìyī)、光谷第一(dìyī)……
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当光谷步行街操盘到第4期，
当武汉商业地产遍地开花，群雄并起
当项目前期的过度宣传给客户带来种种失落，
当街区运营面临种种困境(kùnjìng)，
让我们必须开始反思：
要不要继续做第一？
在光谷步行街横空出世的前三年，它的确是武汉第一的、万众期待的属于武汉城市级的步行街。那么，占位于市场第一的价值高度是毋庸置疑的。但近几年武汉商业地产发展群雄并起，市中心大型商业项目(xiàngmù)比比皆是，在这样的环境下保持“第一”的形象价值宝座，必定要付出巨大的成本代价。
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做第一固然很好，
但做第一有做第一的成本代价
看看万达汉街为了当老大，付出的成本代价是什么：
号称投资(tóu zī)500亿
全长1500米同步开业
全球十大快时尚品牌引入
杜莎夫人蜡象馆+大戏台+4D电影院……
一年1亿广告费疯狂轰炸
……
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不同的方法，决定(juédìng)了
实现目标所面临的问题，是截然不同的……
如果要继续“做第一”，我们所面临的问题(wèntí)是什么？
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◎与万达等大型商业项目PK：比大、比长、比品牌、比档次、比收益
◎投资者、市民的地段论：光谷是开发区、非武汉市中心区
◎光谷步行街项目的价值：武汉市最好的开发区的商业中心（中低端、学生街）
◎光谷步行街商铺的投资价值：武汉市最好的开发区的商业中心的商铺
◎专业市场对光谷步行街二手商抵押铺评估值：仅为徐东的50%-60%
◎投资者信心问题：西班牙风情街经营出现一定困境，影响后期购买信心
◎市民心中光谷步行街形象档次较低：徐东>中南>菱角(línɡ jiǎo)湖万达>光谷步行街>王家湾>司门口
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◎我们需要改观投资者、市民对光谷区域的看法，把光谷塑造成武汉新的市中心
◎我们需要改观投资者、市民对光谷步行街的看法，把光谷步行街打造成武汉年轻时尚第一街
◎我们需要改变市民对光谷步行街的档次认知，把它从学生街、中低端街的形象中拔升出来
◎我们甚至需要改变专业市场领域对光谷步行街二手商铺(shānɡ pù)的评估价值……
如果(rúguǒ)要继续做第一……
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如果(rúguǒ)光谷步行街要继续做“第一”
我们的营销思路是这样的……
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重新定位光谷步行街，
使其成为武汉市级别(jíbié)的一流商业中心
■重要配合(pèihé)事项一：西班牙风情街运营配合(pèihé) ■重要配合(pèihé)事项二：意大利风情街招商落位
第一步：让光谷区域价值再上台阶(táijiē)，赶超武汉中心区域（独立城市）
第二步：重新定位光谷步行街未来价值，打造全武汉最年轻时尚的一条街
第三步：塑造4期形象价值，让其成为光谷步行街最有价值的街区
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第一步：重塑光谷城市(chéngshì)价值
大光谷，新武汉，独立(dúlì)城市
518平方公里，半个武汉的地理版图。
3000亿年收入，半个武汉的国内生产总值。
50家世界500强，30家本土上市企业，15000家注册公司，半个武汉的生产力。
120万大学师生，50万居民(jūmín)，50万上班族，人口相当于一座发达的中型城市。
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第二步：重新(chóngxīn)定位光谷步