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《
同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的
商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证
明的，可以认定有效。
• 5、签《定购书》并不是签订合同的法定必经步骤
• 案例：1、罗勇投诉成都恒大银河新城置业公司《定购书》陷阱
• 2、成都长城实业集团有限公司《认购书》纠纷答辩状
5《商品房买卖合同 》法律释义
• 以下将从法律角度逐条逐款对公司的《商品房买卖合同》
进行释义，并分析相关的经典案例。
• 对合同条文内容，请大家参考公司的合同文本
6首部：出卖人和委托代理人主体信息
• 【释义】 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业
和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部
门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔
的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者
订立的合同无效。
• 依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第9条的规
定，当事人可以委托代理人订立合同。
• 现实中一般为房产公司委托的房产销售代理公司。将代理机构的名称
列入本合同，并如实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、代理
商之间的委托代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。
7首部：买受人 、共同买受人及代理人信
息
• 【释义】 民事权利能力：自然人出生或企业、社团成立立即享有。
• 民事行为能力（无行为能力：不能辨认自己行为的精神病人、10岁以下儿童；
限制行为能力：不能完全辨认自己行为的精神病人、10-18岁；完全行为能力：
18岁以上或16岁以上并以自己的劳动收入为主要生活来源的）
• 代理（监护权、法定代理、表见代理）
• 买受人若为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应由法定代理人代
为订立合同并填写相关内容。买受人若委托代理人订立合同的，应由委托代
理人据实填写相关内容。
• 法定代理（表）人（监护人）代为签署合同应出具证明法定代理（表）权
（监护权）的文件，如：《户口簿》、《企业法人营业执照》等；委托代理
人代为签署合同需要出具《授权委托书》。
• 案例：慎用未成年人名义购房
8第一条 项目建设依据
• 【释义】 本条是关于所交易商品房的项目建设依据，是出卖人拥有项目的取得和开
发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。
• 1、开发商土地取得方式
• 一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得他人
已缴纳土地出让金的土地（转让）。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地（划拨），
如开发商开发建设规划范畴内的经济适用住房。
• 未变更土地性质的集体土地使用权不能用作房地产开发（小产权房）；非用于经济适
用住房建设的划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。
• 是否还有其它变通方式？
• 2、土地使用年限
• 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用
出让最高年限按下列用途规定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业旅游、娱乐用地40年；（五）
综合或者其他用地50年。”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确
定之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济适用住房因其土地系划拨地，故不存
在使用年限的问题。