文档介绍：中天商务中心营销执行方案
一、产品状况分析：
1、工程分析：
7号楼
总面积
已售面积
IT企业
药业经营大户
3、招商方式：①进行有效的直销工作。对招商对象进行的上门效劳。强调招商工作的质量和过程的管理。
②对原17个客户中租赁的客户进行上门一对一的行销策略。
③通过直邮广告〔DM〕到各精选的招商企业——地址通过网络、 等方式查询。
4、招商组织：①成立招商小组：调整目前的人员组成，专职增加招商人员。
②招商工作要求：主要行销策略为“走出去，请进来！〞。
5、招商价格：采取高报价低折扣租金策略〔由低至高递增〕，此策略可防止投资客商因为回报低而放弃投资，同时低折扣有利于实际招商工作中对客户谈判的把控。本工程的租金水平是我公司在实行“返租〞的前提下提出的〔但是目前未实行该策略〕，租金水平相对较高；同时从到访客户信息反应情况来看，绝大局部客户因为租金原因而放弃了本
工程；我公司建议对局部铺位与写字间进行实收租金价风格整：
价格
楼层
租金
〔元/平方米〕
针对租赁客户
地下室
10
首层
58
三——五层
20
六层
28
原超市铺面
65
租赁优惠：低姿态入市策略，多种租金收取方式，以带动物业租赁和销售。
·免租金〔物管费〕：适用于因一定原因而给予商家的一种优惠。如9月份政府市政施工将对7号楼业主经营带来一定的影响。因此在市政修路期间，可减免一定的租金，或减免一年的物管费。
〔二〕、销售政策：
针对以上销售出现的问题，应采取以下策略进行调整：
1、营造商业气氛，促进工程销售。争取一定量的客户先入住7号楼。利用一定的优惠政策〔如赠送装修方案、按期完成装修进场给以装修奖励等〕尽早让购置客户进场装修，让物业运作起来以及本身的商业潜在价值展现出来，营造良好的投资环境。让潜在投资者看到物业将来的投资回报，从而带动后期的销售。而不是被动的等待客户来购置物业。
2、针对工程周边药材批发商、经销商仍以临街门面经营为主的市场松散格局，而这部份的药品公司仍是工程可针对的重要消费群体。突出宣传商务写字楼与临街门面的优势。以本钱费用核算比照的方式进行分析。
租金抵房款
为实现存量的快速销售，建议起用租金抵房款策略，即在客户租期结束时，假设想购置所租物业，我们给予一定优惠，即前期的物业租金转为购房款！
〔三〕带租约销售
针对出租在先的物业采取此策略，以尽快实现资金回收。
营销推广策略
卖点的重新梳理：
成型的商圈:药业企业的创富基地……多家药业企业入住的成熟药业物流商圈。
最优的价格；买到就是赚到……全市超低价购置的高品质写字楼。
〔住宅的价格购置写字楼，超高型写字楼买一层赚一层〕
最适中的面积：经营空间量体裁衣，自由分割。
便捷交通：便捷交通，彰显高铺高价值。
黄金区位：比邻黄金旱码头，区位优势显至尊。
〔一〕推广策略及节奏
本相目由于规模和费用问题，只能采取做事为主的行销手法，在媒体销售的策略上主要以“小众传播〞为主：
宣传推广方案表.... 中国最大的资料库下载
营销周期
时间安排
投放内容/行动方式
备注
前期筹备期
方案提交1周内完成
队伍的组建：〔4-5个人的招商队伍，2个人负责现场接待，2－3个人负责上门招商〕
人员到位后立即进行业务培训
前期推广期
方案提交10天内完成
现场包装：
1、现场售楼处：建议外部和内部的包装，突出工程的商业气氛。内包装，加大对现在的售楼部进行包装的力度。通过展板、喷绘营造气氛和展示工程高回报率的特点。外包装，更换原售楼部上广告牌内容及画面，直接进行利益点的诉求。
2、工程现场包装：对工程前的永恒厂的旧、乱脏的小房子的墙面通过喷绘进行包装或者广告牌〔形象包装与信息的发布〕。
3、对原美特嘉超市的门头进行包装〔内容：黄金旺铺，隆重招商
第5点可以作为吸引客户经营和装修的手段，弥补现场人气缺乏的缺点
〔租〕……咨询 ……5509988〕
现有入户大堂内流水牌的运用〔将已经购置并在装修中的药业企业的公司名称登在流水牌上，营造工程热销的气氛。〕
楼体广告喷绘——为了营造商业气氛，将目前已购置铺面和写字楼准备入住的商家进行宣传；对已经购置的客户赠送广告牌的方式营造现场气氛，贴于7号楼楼体上。
正式销售期
招商人员到位、现场包装完成后开展
有效的直销(DM)——不仅针对药业企业也要放开对其它类型的公司——抓住一切