文档介绍：我国房地产泡沫分析
房地产泡沫的实质
美国经济学家查尔斯 -P- 金德伯格 (Charles P .Kindleberger) 在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的 “泡沫 ”词条中写道 ,泡沫就是 “一
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2004********-*****
2005********-*****
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房价收入比
房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值 ,它是衡量居
民购房承受能力的指标 ,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据世界银行的标准 ,国际上合理的房价收入比为 3-6, 即房价应改为居民家庭收入的 3-6 倍。
图 1 2003 年第二季度到 2008 年第一季度的房价收入比本图表资料来自焦点房地产网
从图可以看出 ,2003-2008 年第一季度我国的房价收入比略高于
国际警戒线 ,而且个别城市远远高于国际警戒线 ,可见我国的房价存在
虚高现象 ,商品房房价已超出了人们的购买能力。
房屋空置率
房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的
商品房或商品住宅的竣工量进行比较 ,其比值即为空置率。房地产市
场的空置状况是反映供求强度的指标 ,国际上有关机构的研究结果认
为,商品住宅空置率合理区间一般为 3%-10%,警戒线为 10%,通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为 4%-5%。2003 年我国的商品房空置面积为 亿平方米 ,空置率达 26%;2004年的商品房空置面积达
亿平方米 ,空置率比上年下降了 %;2005年我国房屋空置面积达
亿平方米 ,同比增长 %;截止到 2006 年 7 月底 ,全国商品房空置面积为 亿平方米 ,同比增长 %。其中 ,空置商品住宅 6610 万平方米 , 增长 %。由此可以看出我国的商品房空置率远远高于国际警戒线。
房价租金比
房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。 国际上
用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为
200∶1 至 300∶1。如果售价租金比超过 300∶1,意味着房产投资价
值相对变小 ,房产泡沫已经显现 ;如果低于 200∶1, 表明该区的房产投资潜力相对较大 ,房产后市看好。若将房地产市场视为纯粹的投资品 , 那么其资产价格取决于重置价格 ,在不考虑残值的情况下 ,房地产价格等于预期未来现金流的贴现之和。 房地产价格代表了投资的机会成本 ,
租金收入代表了投资的当期利润。在贴现率不变的情况下 ,过高的价租比只能刺激依靠买卖差价获利的投机行为而非以资本红利为目的
的投资行为。投机行为越多 ,房价也越高 ,在投机心理的强烈预期下形成恶性循环 ,一旦价格预期发生变化 ,这一过程将逆转 ,泡沫破裂。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两
个指标的相对变化反映出来。 如果这两个指标之比大于 1,说明房价租金比