文档介绍：广西大衍仓储物流园
一、项目概况
一、园区简介
本项目物流园位于建设中的南宁市兴宁区金桥综合物流园，占地 98 亩，规划建成 10 万平方米的仓储物流园，一期拟建 40000 平方米的项目成功操作的保证 , 并能提升发展商物业品牌形象以及商业价值。
尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。
品牌企业的确定对商业铺位招商价格的提升 , 投资客户的吸引 , 人流汇聚 , 买点推广 , 散户的招商 , 租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用 . 商业运作讲究 " 成行成市 ", 本地区其他商家自然趋之若鹜 .
形象先行 , 造市先造势
形象先行 , 造市先造势 . 先塑造区域化和高端化的市场形象差异 , 引起市场高度关注 , 通过政府 , 媒介和形象三方面的
造势 , 以求达到营造现有传统市场的恐慌 , 树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的 , 进而引起区域业内轰动 .
严格把关 , 先紧后松
商家经营能力强弱直接影响项目的生命力 , 不加以甄别而使大量辐射区域小 , 经营能力不强商家进驻 , 不仅难以保证项目经营收益实现 , 一旦被市场淘汰 , 势必使整个项目陷入困境 .
放水养鱼
商场经营具有长期性特点 , 采用合理租金与优质服务 , 先将整个市场造旺 , 然后根据运营状态 , 适当稳步地调整租金 , 让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的 . 这样 , 开发商与商户才能一同成长 , 实现共赢 . 放水养鱼的原则就是商家 " 先做人气 , 再做生意”的战略 .
四. 招商执行策略
( 一) 招商策略
主动出击策略
这是招商比较常见的策略之一 . 在立足本地市场的同时 , 招
商范围将扩大到其他城市 , 如柳州等周边城市 , 将一些具有
市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的
洽谈 , 加强前期双方的了解和沟通 , 为下一步与商家进入实
质性奠定基础 .
控制性策略
各阶段推出的优惠政策进行名额控制 , 制造紧张感 ;
保留部分好位置不推出 , 以备其他外地品牌或者谈判周
期较长的品牌进入 , 同时有利于解决不可预见的调整和
纠纷 .
以商招商、发挥头羊效应
首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户 , 充分发挥大品牌、大商户的带动效应 , 增强项目核心竞争力 , 并奠定其他中小户入场的信息 .
大户“三优”，小户扶持
大户“三优”政策：
优先认租：行业内大户优先在我们给定的范围内选铺；
优惠招商 : 给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠；
优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们
的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小物流企业，
也利于整个市场长远经营。
小户扶持政策：
引进优质业务给予有发展潜力的中小物流企业；
给予部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；
( 二) 租金策略
招商政策
任何新兴商业商场开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要
一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业
环境、竞争环境等的不同而有所差异。
若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过大造成装
修投入不足及经营模式太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进
场，造成恶性循环。
为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育：
1）合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态
商家。
2）租金优惠及免租期：开业前 1-2 年给予商户不同程度的租
金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定免租期。此部分政策
已经提交公司，望领导给予批准。
3）后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们
不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场
的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专
业的人才，