文档介绍：开发成本核算办法指导
1. 目的:为了规范公司成本核算工作,保证开发成本核算的真实性、准确性和有
效性,加强公司对成本开支的控制管理和分析对比,提高公司的经济效益,特
制定本办法。
2. 适用范围:公司下属从事房地产开发经营的控股公司和受托经营的非控股公
司。
3. 术语和定义
. 开发成本是指公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生
的各项费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、
配套设施费和开发间接费用。
. 开发成本根据其核算对象的最终用途可分为以下四类:
. 土地开发成本:指公司开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
. 房屋开发成本:指公司开发各种房屋所发生的各项费用支出。
. 配套设施开发成本:指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转
让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
. 代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托,代为开发土地、房屋、配
套设施等工程所发生的各项费用支出。
. 成本核算对象
. 成本核算对象确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;
利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
. 成本核算对象应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不
能相互混淆,以保证成本核算的准确性。
. 成本核算对象应结合项目开发地点或区域、结构类型、用途、施工图预算、
规模、周期、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等当地实
际情况,确定具体成本核算对象:
. 一般开发项目:一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工
程为成本核算对象。
. 同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目:开竣工时间相近、由
同一施工单位施工的,可以合并为一个成本核算对象。在开发完成归集实
际开发成本后,再按各个单项工程概(预)算数的比例分配各幢房屋的开
发成本。
. 规模较大、工期较长、产品类型不同、装修标准不同的开发项目,可
以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的区域、进度或产品类型
等划分成本核算对象。
. 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。
. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算
对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。
. 同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的,还应按结构划分成本核
算对象。
. 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房
屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开
发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以
不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成
本。
. 成本项目:
. 土地费用指为取得土地使用权而发生的各项费用。包括土地出让金、土地
转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、缴纳的契税及印花税等税金;
拆迁补偿费;大市政建设配套费;土地闲置费;场地平整费、勘察设计费、
土地面积丈量测绘费、土地使用权批复费等。
. 前期工程费是指取得项目土地开发权之后,项目开工之前发生的各项费
用。
. 项目前期报批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批
费。包括人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、
招投标管理费等。
. 规划设计评估费:项目立项后的总体规划设计、建筑工程方案设计(初
步设计),施工图设计等各项设计费,可行性研究费(含支付社会中介服务
机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费,
环境评估、交通评估、消防评估等费用。
. 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测
试费,拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
. 三通一平费:为达到施工要求而发生的修建道路(含按规定应交的占
道费、道路挖掘费),通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地
填土、平整费用(包括开工前垃圾清运费)等。
. 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地
租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰
等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。