文档介绍：附录:曹路公建配套项目商业策划建议第一部分市场定位一、商业总体定位“集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的”区域性社区商业中心曹路配套商品房项目是上海政府“两个1000万”商品住房项目的配套商业部分,目前周边的商业设施相对缺乏。镇区商业也大都属自发形成,没有形成规模性、系统性、主题鲜明的商业中心。以本项目D-1-1地块、D-1-3地块总建筑面积约24,700㎡,其中行政管理用房3,100㎡,㎡的体量,完全可以整合当地的商业市场,形成主题性的、有鲜明特色的、在当地居民中有口皆碑的,集餐饮、娱乐、服务为一体,以基础消费为主、质量消费为辅的区区域性社区休闲商业中心域性社区休闲商业中心。本项目商业业态定位:以餐饮娱乐为主业态定位以餐饮娱乐为主业态定位特色餐饮+时尚休闲娱乐+社区便民服务根据市场研究发现,本区域商业中一个极大的空白点为餐饮和娱乐,尤其缺少成规模的、品牌性的“餐饮集中营”和“娱乐休闲圈”,这也恰恰成为了本项目的机会所在。而纵观所有成功的社区商业,“餐饮”和“娱乐”都必然是一个不可忽视的主流成分。同时考虑到作为新建的大型居住区特色的“餐饮”和“娱乐”的辐射范围较大(可以超出本项目),对人流的吸引力较强。因此,本项目业态布局上除了传统的社区便民的商业外应该围绕“餐饮”和“娱乐”做文章,将其塑造成本项目的核心动力。二、商业档次定位物业档次:中档理由如下:曹路配套商品房项目作为上海政府“两个1000万”商品住房项目,建成后住宅单价将合理控制,以中、低价普通商品住房的供应比例将达到65%,将成为一个中档楼盘;同时也有原本地回迁民,概念上档次较低。商业档次定位上必须与楼盘的定位一致并略有提升。先期开发地块(D-1-1地块、D-1-3地块)的商业面积规模不大,决定了商业街的档次定位不宜过高。从项目所在的曹路镇消费群的心理分析(经常到商业中心购物的主要为年青人、打工一族、学生、居家老小等多数抱着“物美价廉”的消费心态),更适合走中档次的定位路线以上三点理由可见中档次的定位路线更为稳健、实际,减小发展商投资风险。第二部分商业业态功能建议一、功能分区建议相对于市中心的楼盘来说,本案作为新建楼盘的社区商业,价值更为重要,本案区域性社区商业定位主要是弥补周边商业配套上的不足,实现社区自我完善功能。比如便利店、美容院、网吧各种相关服务都属于社区商业范畴。考虑到具体的商业形态还未确定,仅就主要商业功能区块进行分为:﹡外围南北向临街即经三路段商业外围南北向临街即经三路段商业((社区生活商业服务中心社区生活商业服务中心)),北端设置核心商业——综合超市,形成社区级的商业中心点,面向社区的服务功能也不能忽视,包括健身会所、便利超市、银行设施等服务性功能的设置,将在极大程度上扩展本项目的影响力。﹡外围东西向纬二路临街段外围东西向纬二路临街段((主题休闲商业街区主题休闲商业街区)),西侧端点设置核心商业——菜市场,满足社区居民的基本需求将对整体商业环境产生明显的影响力。中间段以餐饮、休闲娱乐为主的时尚美食街区;服务性功能的完善将使本项目的主流“餐饮”和“娱乐”得到较大程度的价值提升。﹡纬二路东端设置小型商业广场,它将增强项目聚集人气的能力和休闲功能,与纬二路北侧商业广场(后期规划)相对应,打造区域型中心商业休闲广场。二、商业业态建议本案社区商业“因住而商”,建议立足