文档介绍：: .
少，结论更具有时效性。
个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究
后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客
户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可
能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的
分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商
按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块
4一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建
设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员
会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模
的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定
项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压
力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场
定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是
项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可
能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
5通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修
正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计
及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以
称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土
地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空
间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，
即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
一般开发商都委托外国的设计机构进行方
案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设
计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要
与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应
有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或
者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。
67、设计方案的市场化
指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给
商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针
对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交
流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理
念，具有市场准确度。
这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要
的环节。