文档介绍：城市综合体的规划设计
目录
第一模块 城市综合体大趋势
第二模块 城市综合体的商业规划
第三模块 城市综合体的建筑规划
第四模块 城市综合体的开发管理 〔案例与专题分析〕
第一模块 城市综合体大趋势
开展经过了两个阶段，但商业地产只有后一个阶段。
在过程上来说，如果说住宅地产的开展经过了两个阶段，那么现代商业地产的开展却只有一个阶段。 住宅地产开展的两个阶段是：
现代商业地产一边是天堂，一边是地狱。
商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，那么一文不值。
住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。
案例： 香港大型房地产集团 商业地产的四大盈利方向
传统的国营百货大楼一般占有较好的地理位置，但由于规模小和和老式建筑规划的局限，已不可能重现往日的繁华景象。 临街门面被改造成服饰品牌店面或其他商业形式。
—— 传统的商业开始了现代意义的演变
现状分析： 北美、欧洲和日本等兴旺国家，在上世纪七八十年代上演了商业地产蓬勃开展的一幕。今天，这一幕转移到中国上演，内容无异，而情节和过程已不尽相同。由于中国特殊的社会环境，在中国上演的商业地产开发显著地呈现出高速度、欠理性的特点。然而房地产开发商并不理会这一点，而是继续潮水般地涌入这一领域。 在现代，商业场所是产品成为消费品的媒介和平台。现代商业流通体系的构建，就如同建立一种现代商业的秩序。中国新兴的现代商业地产造城运动，就是这一建造商业新秩序的物质表达。
—— “SHOPPING MALL〞的幅射经济变量
无论是哪一级城市，当其具有区域影响力的购物中心进入营运之后，就必须充分考虑到幅射经济圈的问题。目前，绝大多数的购物中心建立在城市中心地带。这一地段本身在人流和消费力上并不存在任何问题，存在问题的恰巧是适度超前的规模与传统商业相对封闭的消费结构之间的矛盾。 因此,任何一类购物中心在建成营运之后，必须寻找开放型的消费支持。这是因为购物中心在规划设计时考虑到未来经济增长开展，必须在规模容量上适度超前，以满足面向未来的需要，适度超前的规模留下的空白，在相当一段时间内就由辐射经济来进行弥补。
商圈
这个理性的经济范围是多大呢？ 商业专家的解释是——1小时经济圈，就是距离购物中心一个小时车程内的消费人群，包括本市和外市。 这个一小时经济圈为我们衡量一个购物中心的规划提供了一个重要的标准，当然，2000年的天河城广场对二小时、三小时经济圈的消费力都是有强大吸附力的，但到2021年时，这个经济圈的范围会发生变化。同样，当一个商业地产运营商在一个中心城市建设一个全新的购物中心时，在数年之内对周边数小时车程范围内的县市都有很强的辐射力，但这仅仅是数年之内的事，当经济开展到一定阶段时，那么这个经济圈会缩小到一个符合人类消费心理的范围内。
以广州天河城广场为例，目前在其消费结构中，来自珠三角地区的购置力占了相当大的份额，在节假日时更是如此。这一现像越发鼓舞了后来商业地产营运商的信心，以至于开发的商业工程规模越来越大，配套越来越多，同时也更富有内容，他们希望通过这些手段超越其先行者，同时也实现其对辐射经济圈最大可能的吸引。 当这一幅射经济圈到达一定的程度时，就会进入一个饱和状态。同样以广州天河城广场为例，如果目前其来自珠江三角洲的消费支持占其消费总额的40%，那么当正佳广场正常运营之后，显而易见这一消费支持的力度会削弱。进一步来讲，如果珠三角的城市如佛山、中山、