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鄱阳市场调研报告
一、鄱阳县区域属性研究
〔一〕．鄱阳根本情况概述
1、区位：鄱阳是省试点省直管县之一，位于省的东北部，鄱阳湖的东岸，北与泽县和省东至县交界；南同余干长率〔元〕
居民收入：自2010年以来，城镇居民收入持续稳定增长，但收入水平依然不高，仍然落后于其他各县，排名倒数第一。
2013管辖县社会消费品零售总额和人均消费品零售额比照图
零售消费：2011年以来，社会消费品零售总额增长持续下滑，%，说明居民消费意愿持续萎缩。12个县市区中，按人均消费品零售额计，鄱阳县排名第倒数第一，说明当地居民外流输出较大、流动性人口较少、居民消费较为保守。
鄱阳人口与消费综评：鄱阳县为省第一人口大县，据不完全统计，截止2014年鄱阳人口已到达180万人口，外来流动人口较少，人均年收入相比各县为最低，因此，鄱阳县城市转化速度也相对缓慢，居民购置力弱。
〔五〕．鄱阳城市开展规划
城市规划：以老城区为核心，东、北延展，建构新的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市构造。
鄱阳县城市开展宗评：根据城市的根本情况与经济开展情况，我们可以看到目前鄱阳的城市开展特点有以下几点：
◆拥有悠久的开展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多的游客与外来人口
◆经济开展快速增长，第三产业环鄱阳湖生态经济及打造旅游城市开展迅速
◆居民收入保持平稳上升，但消费观念还有待转变
◆未来城市开展重心将在城北新区与城东区两个方向
〔六〕．鄱阳县房地产开发状况
1、固定资产与投资分析
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鄱阳县房地产行业投资顶峰阶段在2006-2011年前后，目前在建在售的工程根本都为06-11年阶段的工程，开发商主要以、企业为主。从鄱阳历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，房地产开发投资增长速度与固定资产投资增幅相比缓慢，在经历07—09年楼市火爆后，由于政府调控政策的相继出台，2010年鄱阳房地产投资增长放缓，%。
鄱阳房地产开发综评：由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展，吸引大量外地开发商涌入，目前鄱阳县楼盘数到达约35个，竞争力较大。随着竞争压力大和国家宏观调控政策相继出台的影响，至2012年起，房价在逐步下降。
二、鄱阳县城市商业环境研究
〔一〕.鄱阳商业整体特征
鄱阳县-----是省试点只管县之一，有"中国湖城〞的美誉。
鄱阳县位于省的东北部，拥有中国最大的淡水湖—鄱阳湖，依托鄱阳湖的天然优势，水产业和农业是该县的主要经济支柱。县建成区成"三角形〞状，以建立路、东湖大道、人民北路、芝阳大道为主建立。
1、商业规模与形态
鄱阳主要的商业零售业集中在城西老城区和城北新城区，城西老城区商业根本以沿街门面形态展现，道路狭窄，交通尤为拥堵；城北新城区商业中心以县政府为开展轴心，是新区的商业中心，建材市场、商贸批发市场、商业街坐落于此，其中以丰躍名城〔高档城市综合体〕、新天地商业街为代表，是鄱阳商业未来开展的指向。
2、经营模式
开发商持有：在建购物中心、大卖场形式商业〔如丰跃名城等〕以开发商持有为主，并且一般自身成立运营公司来招商和管理。
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硬售后出租：社区商业大多采用先硬售后出租的经营模式，商铺业主自行招租。
委托经营模式：专业市场〔如尚城国际、新天地商业街等〕均采用委托经营模式销售商铺，委托经营期限统一招商、管理，委托到期后业主可自行招租或继续交予市场方管理。
3、开展水平
商业形态齐全，辐射围小：近年来鄱阳商业得到快速开展，百货商场、步行街、大型超市、专业市场、城市综合体等一应俱全，但受当地人均收入低水平影响，知名零售品牌少。
商业体量大、竞争压力强：基于157万人口基数下，大量外地开发商涌入鄱阳县开发工程，截止年，鄱阳县有约35个楼盘，除百货商场、步行街、大型超市、专业市场、城市综合体外，目前在建在售的工程根本为住宅+商业模式。
存在问题：1、老城区商业密集，交通拥堵，且购物环境较差，随着时代的不断开展，难以满足消费者的购物、休闲需求；
2、城镇居民收入较低，城市化进程速度缓慢，商品房工程较多，竞争压力过大，形成了供大于求的态势。
〔二〕.鄱阳县圈开展格局
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开元时代〔商住〕65000㎡，住宅均价：3800元/㎡
尚城国际〔商住〕：98000㎡，商业均价：13000元/㎡，住宅：39