文档介绍：房地产开发流程简介
山东众成仁和律师事务所
杜文堂律师
建设用地使用权取得流程
一、建设用地使用权的取得方式:
一级市场:划拨、出让
二级市场:土地使用权的转让(互换、出资、赠与)、国有土地租赁、特殊方式取得(房地产项目转让、股权转让)
出让方式: 协议出让和招拍挂方式出让
建设用地使用权取得流程—协议出让方式
二、协议出让情形:
1、在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等经营性用地除外。
2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。
3、划拨土地使用权转让申请办理出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。
4、建设用地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。
5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
建设用地使用权取得流程—招拍挂出让方式
三、招标、拍卖或者挂牌方式出让情形:
1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地(2007年11月1日后,工业用地应当招、拍、挂程序出让);
2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
3、划拨土地使用权改变用途或转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的;
4、出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、实行招标拍卖挂牌出让的;
5、法律、法规、行政规定的其他情形。
建设用地使用权取得流程—招拍挂出让方式
四、招标出让国有土地使用权    招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
五  、拍卖出让国有土地使用权    拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
建设用地使用权取得流程—挂牌方式
六、挂牌出让国有土地使用权    挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。济南市基本上是采取挂牌出让方式,并于2010年出台<济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则> ,确定的程序如下:
1、市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地,并向出让人提出挂牌出让申请。
2 、出让人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和土地市场状况,编制出让方案。
3 、出让方案经市政府批准后,出让人编制并发布国有建设用地使用权挂牌出让公告。挂牌出让公告发布媒体为《大众日报》、《济南日报》、中国土地市场网、市国土资源局网站等。
4 、竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起,到出让人指定的地点领取挂牌出让文件。 竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之前,向出让人提出书面申请,并缴纳竞买保证金(不低于起始价的20%).
建设用地使用权取得流程—挂牌方式
5、,挂牌主持人宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价,挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌主持人宣布成交价格及土地竞得人。在挂牌截止时,有两个或两个以上竞买人要求继续报价的,挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价,并且通过现场竞价的方式确定土地竞得人。
6 、通过挂牌确定竞得人后,出让人与竞得人应当场签订《成交确认书》。
7 、成交后10个工作日内,出让人应将拟订的《国有建设用地使用权出让合同》上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后,与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
建设用地使用权取得流程—挂牌方式
商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的,首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款的50%,余款原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内缴清。工业用地应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内缴纳全部土地出让价款。
出让宗地单宗面积不超过20公顷
建设用地使用权取得流程—净地和现状用地招拍挂
净地招拍挂