中国长租公寓市场白皮书：新挑战，新机遇.pdf

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中国 | 2018年4季度
中国长租公寓市场白皮书 的共享。以下报告中所提及的长租公寓
中国有近2亿的租房人口、超过万亿元 事物。早在1990年前后，中国便出现了 均指此类集中式长租公寓。
的住房租赁市场，但目前该市场的发展 产权集中并专业化运营管理的服务式公
却并不充分。中国的住房租赁市场历来 寓。该市场主要由高端服务式公寓运营
以个人房东的散租市场为主，由于对承 商主导，物业品质高，提供包括房内清
根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：
• 租赁住宅用地上建长租公寓 图1：住房租赁市场细分
其土地性质为各试点城市规划建设
租赁住房的集体用地，目前主要出
让给地方国企开发。
• 商品住宅用地的自持部分上建
长租公寓
自2016年以来，一些主要城市的部
分商品住宅用地在出让时都附加了
一定比例的自持面积，要求房地产
开发企业的自持商品房屋全部用于
对外租赁，不得销售或转让。
• 非住宅用地上的存量改造型
长租公寓
目前市场上已开业运营的长租公寓
项目以存量改造为主，通过收购存
量酒店、办公楼、零售等物业进行
改造。
来源：仲量联行新挑战，新机遇 5
四大驱动力推动中国长租公寓快速发展
人口结构变化推动租赁需求
中国千禧一代约有4亿人口，在总 对年轻人来说，结婚和生育往往是其购 导致首次置业年龄延后，这意味着租赁
人口数中的占比已接近30%。随着 房的主要动因。而千禧一代初婚的和初 需求期的延长（见图3）。
千禧一代逐步进入劳动力市场，其 育年龄的延后，加上高房价因素影响，
高流动性的特点以及对租房更为包
容的观念产生了广阔的租赁需求。 图3：中国初婚及初育年龄走势
数据显示，千禧一代在流动人口
（主要的租赁人群）中的占比高达
42%（见图2）。
图2：中国人口年龄结构
来源：第六次人口普查数据、国家统计年鉴、人口与计划生育常用数据资料
注：中国人口年龄结构数据为2015年数据
来源：《2015年全国1%人口抽样调查》、
《2016中国流动人口发展报告》、
仲量联行6 中国长租公寓市场白皮书 | 2018
购房门槛居高不下 图4：六大城市房价收入比（2017年）
迫使更多人选择租房
近年来，在一、二线城市的高房价和
严格限购政策下，租房正成为越来越
多年轻人的选择。截至2017年末，四个

（见图4）。尤其是自2015年末以来，
随着房价加速上升、首付比例提高以及
房贷利率上浮，购房每月还款和同等面
积住所的月租金之间的差距急剧扩大，
使得此前尚未购房的人群更倾向于租房
（见图5）。限购政策的日趋严格也意
味着外来人口的租赁需求年限延长，尤 注：房价收入比=（一手住宅成交均价×套均面积）/ （城镇人口年可支配收入×城镇户均人口）
其是在一、二线城市，例如，北上广深 来源：国家统计局、中指数据、仲量联行分析
的外来人口均须连续交满5年社保才能
享有购房资格。 图5：平均月租金及购房月还贷对比（上海为例）
注：以