文档介绍：小区物业投标书技术标
小区物业投标书技术标
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正本
盐城“***小区”前期物业服务
(技术标)
投
标
书
招标人名称: ****房地产开发有限公司
招标项目名称: *有运作过程均有严格的监控保证,充分体现管理效率。
(3)内部运作系统
A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督的封闭性。管理层既就是指挥者,又就是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身,避免管理环节出现缺漏与盲点,有效保证管理及时到位。
B、操作层职责明确,工作程序有严格的质量文件进行规范。同时倡导全员质量管理,充分授权,在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性与主动性。
(4)信息反馈系统
A、信息就是我重要的经营资源。信息源要全面,汇聚与高层项目物业管理有关的所有信息,使反馈具有一定的范围与频率,信息采集真实、科学。
B、保证信息反馈通道畅通,信息处理集中,所有信息汇聚到项目管理处,经过分析整理,并由项目管理处发出指令,跟踪检查。
C、保持指令权、检查权与处理权的高度统一,避免责任分离所导致的管理失控。
D、充分利用现代化管理手段获得处理与利用信息。
E、在检查控制的方式中,我采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制。
F、质量控制上,对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。
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第三章物业管理服务内容
(一)前期开发建设期间物业管理服务内容
1、分析原设计图纸,提出物业结构布局功能方面的改进建议
项目管理处在物业管理实践中最了解物业布局的结构合理性,以及物业的使用、维修与管理,可提供综合考虑物业总体布局的建议。如建筑物外面附属物预留位置、孔洞等,避免日后使用修改,给管理带来不便,以提高物业的整体效果、价值。
2、提供设备设施的设置与服务方面的改进意见与建议
项目管理处可以从使用、管理与维修的角度,为建设单位提供设备设施的改进意见。对建筑材料的选用,设备设施性能特点、使用效果,养护维修、更换成本费用等方面,提供信息与建议。
3、提供工程质量的改进建议
项目管理处在工程施工阶段可派驻工程施工现场,熟悉基础隐藏工程,机电设备安装调试,管道线路的敷设及走向,及时提出整改方案,配合落实。
4、设立物业管理咨询
在项目销售期间,项目管理处可配合售楼部,与购房者沟通,明确今后物业管理的收费、服务内容、服务标准,解答购房者物业管理方面的问题。
(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容
1、参与竣工险收
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项目管理处可派工作人员参与政府组织的竣工验收工作,协助开发商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人员了解现场房屋及配套设备设施就是否具备验收条件,要求施工单位按要求完成开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。
2、组织接管验收
由项目管理处牵头,对高层项目的施工质量、设备设施的使用功能、技术资料、项目文件与业主资料等工作进行接管验收。
3、协助开发商处理工程遗留问题
(1)常见的非结构性工程遗留问题
——屋面渗漏水;
——有防水要求的地面渗水;
——外墙面渗水;
——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;
——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺;
——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;
——卫生间、厨房、阳台积水,倒泛水;
——给排水系统漏水;
——排水管道堵塞,区间道路沉陷;
——电器、电线漏电,灯具安装不牢;
——其它常见问题。
(2)问题的处理程序
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——在保修期内发生保修范围内的工程质量问题,由建设单位或建设单位委托项目管理处通知施工单位维修。
——施工单位自接到通知之日起,应在约定的保修时限内到达现场与业主确定返修内容,尽快修理、整改,对发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位在接到通知后,应立即到达现场抢修。相关部门、单位到场监督整修方案。
——施工单位非因特殊原因,未能在约定时限内到达维修现场,建设单位应配合再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,建设单位有权在不提高工程标准的前提下,自行返修或委托其她单位维修,发生的费用由原施工单位承担。
——保修完工后,建设单位、项目管理处或房屋所有人组织验收。
——因保修不及时造成新的人身、财产损害。由造成拖廷的责任方承担赔偿责任。
(三)入住及装修期间物业管理服务内容
1、办理入住手续的前提条件
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