文档介绍：1
重庆李家沱片区房地产市场调研报告
调查说明：
1、调查对象：李家沱房地产市场、在售楼盘、商业门面
2、调查目的：了解李家沱片区房地产市场现状，了解片区未来发展趋势
3、调查时间：10月31日-11月1日
李家沱片枢纽要道。一直以来受人诟病的李家沱交通差的情况也会很快得到解决。
李家沱房地产市场
（一）李家沱地产市场概述
李家沱房地产市场受重庆房地产市场整体发展的影响和重庆城市发展“南拓”的影响，尤其是李家沱区域交通体系的日臻完善，李家沱区域优势逐渐凸现出来。过去两年里，李家沱房地产市场飞速发展，无论从开发量、开发水平、商品房价格等方面都有一个质的飞跃。以福建融汇、广东恒大集团、中国地产集团为代表的外地开发商也相继进入该市场，从产品形态、推广手段、营销理念等方面得到了大幅度提高，将进一步增强李家沱区域在重庆房地产市场的影响。
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（二）房地产市场供应量分析
1、供应特征分析
1） 供应量情况
目前主要在售楼盘供应情况：
项目名称
物业形态
供应情况
价格（元/平米）
地址
融汇半岛五期·五园湾
高层、小高层
在售
4400-4600
巴南李家沱长江大桥南桥头
恒大城
高层、小高层
在售
5700-6300
巴南巴南大道9号
曼哈顿城
高层、小高层、洋房
在售
4500-6000
巴南区李九路（恒 大城对面）
都和广场
高层
未开盘
5000
巴南李家沱林荫村18号
新界1号
高层
售完
5000
巴南李家沱车站(原34中校址)
目前李家沱仅融汇半岛、曼哈顿城和恒大城三个项目在售，未开盘项目1个。均采取分批次推出的形式，每批推出2-3栋小高层和高层。
都和广场价格已对外公布，即将开盘，此次推出3、4号楼。
李家沱凭借自身为“巴南门户”，具有吸纳巴南区内部和南岸区、九龙坡等主城其它区域客户的优势，为巴南区两大传统主力供应版块之一（另外一个为鱼洞版块），该版块由于前期供应较多，土地资源越来越稀缺，今年的供应主要集中在以上四个项目中，竞争激烈。
2） 物业类型
仅有高层、洋房和小高层供应，其中高层供应最多，约占总量的77%，其次为小高层，约占25%，洋房仅占3%。
融汇半岛、恒大城主推高层和小高层，都和广场仅有高层物业。
3） 户型结构及面积（均为套内面积）
以中户型为主，两房和三房为主力户型，约占80%，其中两房占比高于三房；单间配套和一房户型占15%，四房及以上大户型占5%；
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融汇半岛以48-128平米为主力户型区间，从一房到四房均具备，其主力户型为三房。恒大城高层户型面积从22-101平米，包括单间配套、一房、两房、三房和四房。
曼哈顿城户型面积从36-108平米，包括单间配套、一房、两房和三房。
都和广场户型面积从29-104平米包括单间配套、两房和三房。
4） 价格水平（注明：折前套内均价）
巴南区有套内和建面两种计价方式，其中李家沱和渝南大道为套内计价，而龙洲湾及其以南采取建面计价方式。李家沱凭借其区位优势价格普遍偏高。其销售均价在4500-5300元/平米左右。
融汇半岛高层物业套内价格为4400-4600元/㎡；恒大城高层价格为5700-6300元/㎡（精装修），曼哈顿城高层价格4700-5100元/㎡，小高层价格5400-6000元/㎡；都和广场高层价格约为5000元/㎡。
二手房价格水平：
优活城：4200元/㎡
映江花园：4400元/㎡
锦绣江南：4600元/㎡
融汇半岛：4600-4800元/㎡（一期洋房）
5） 潜在供应
项目名称
待推体量（万㎡）
预计未来推出时间
备注
融汇半岛
22
2009年-2011年
在售项目
恒大城
33
2009年-2011年
在售项目
曼哈顿城
20
2009年-2011年
在售项目
都和广场
16
2009年-2010年
将售项目
锦绣江南
2010年
优活城
7
2010年
新界1号
1
2010年
该片区未来供应主要为在售项目的加推，新面市项目较少；
片区主要竞争源于融汇半岛、曼哈顿城和恒大城，这三个项目，建筑面积分别为260万方、200万方、118万方，未来的推出量，这将给李家沱乃至整个巴南区其它项目都带来了强有力的竞争。
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2、典型项目分析
1）融汇半岛·五园湾
项目概况
项目定位
融汇世界，成就梦想/长江、公园、半岛龙脊
开发商
融汇集团
规模
占地面积：3000亩
总建筑面积：260万㎡
当期
占地面积：㎡
总建筑面积：