文档介绍：专题八房地产金融
融资方式与工具创新
2017/11/11
天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学
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第一节房地产金融体系及其理论
一、房地产金融概念
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
广义的房地产金融,是与房地产活动有关的一切金融活动。
狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式,如对房地产银行发行代券;成立住房储蓄机构;安排房地产企业和基金上市;成立按揭类的证券公司;抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
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二、房地产金融的类别与体系
房地产金融的构成及其类别
按不同的房地产领域分类
按资金的融通对象分类
按房地产金融的业务范围分类
按房地产金融的操作实务分类
按房地产金融工具分类
按房地产金融机构分类
融资路线与房地产金融体系
直接路线
契约路线
存款金融路线
抵押银行路线
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按融资对象分
权益性融资
债务性融资
房地产企业股票
房地产权益信托
房地产权益合资
直接融资
间接融资
商业信用
债券
租赁
信用贷款
抵押贷款
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直接金融工具和间接金融工具
直接金融工具是指非金融机构,如企业、政府或个人所发行和签署的商业票据、国债、企业债券和股票以及抵押契约等。
间接金融工具是指银行或其他金融机构发行或签发的银行券、存款单、银行票据和保险单等,
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三、房地产金融基本特征
特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。
特征二、“无转移抵押”性质。
特征三、“财务杠杆效应”。
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四、房地产开发资金的来源
资金来源
政府拨款
银行贷款
抵押贷款
金融市场
企业自筹(资本金)
集体集资
预收款
国营公司
各类公司
证券
股票
股份公司
各类公司
各类公司
用户
住房公积金
住宅合作社
特定城市政府与居民
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房地产金融功能理论
对房地产业
对消费者
对银行(提高资金使用效率)
房地产金融产权理论
金融产权是以明确的房地产产权为基础,通过签订契约设定的一种特别的留置权。
抵押权、房地产信托受益权、房地产可保权益、房地产基金持有权等。
房地产金融利率理论
利率之间的差额是资金流动的动力
单利计息和复利计息
名义利率和实际利率(通货膨胀和计息期的影响)
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第二节房地产信贷融资分析
一、信贷融资的运用方向
开发贷款
经营贷款
消费贷款
二、信贷融资的主要方式
抵押贷款(以房地产作抵押品)
担保贷款(以第三者的信用做担保)
抵押加保贷款
按揭贷款