文档介绍：某社区商业招商方案
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某社区商业之商业街招商方案
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住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住
外部区域
北
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从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。
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内部区域
2A
2B
2C
2D
2F
2G
如上图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。
综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点：
消费人口本区化，社区以外消费概率低
以现开发部分来看，商业部分非处人流动线所经之处，目前招商存在时间过早问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题
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2．4案例分析——万科四季花城
项目简况：
一期总建筑面积约67621平方米， 4-6层的多层，绿化率40%，得房率87%，，05年业主开始陆续入住。从整个小区情况来看，一期共581户，目前入住率在60%-70%。
社区商业街情况：
商业街面积3200平方米，租金：-1元/㎡/天（），无免租期。
目前商业街空置率高达80％左右，无法满足周边配套。
在营业商家
万科房地产经纪公司、万科物业服务中心、联华超市、万磊装饰
在装修商家
象王洗衣、中型餐饮店
已搬迁商
同日房产、国大药房、广泽裕食品等
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家
原因分析：
目前社区入住率较高，一方面业主反应周边配套设施不完善，另一方面商业街空置率高，商家搬迁情况较严重。
原因分析如下：
开发商前期招商问题：
本社区为新兴社区，周边基本无类似商业，租金相对于该区域新兴社区租金较高，且对于前期进驻的商家没有任何优惠措施，使商家望而却步。
商铺招商定位问题：
作为新兴社区，前期招商更适合能满足最基本生活需要的业态（如：便利店、普通餐饮）和特殊时期的业态（如：装潢）。其他类型的业态在社区成熟初期不易有良好的发展。
商业氛围的培养期：
前期入住业主少无法形成良好的商业氛围，且商业街需要一定的培养期。随着业主的增加、对于商业街的认可度和需求度的提高，商业街的局面会逐步转好。
借鉴意义：
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对于康桥水都，存在一定借鉴意义：
前期招商准确的业态定位：生活必需和特殊时期的业态
租金定价和优惠措施：前期不成熟的社区，为吸引一定实力的商家，制定合理的招商租金计划
预留一定的市场培养期
良好的商业管理，避免商家“经常搬迁”的局面
万科提供了足够数量的班车，同时引进家乐福等大卖场班车，解决了客户居住的实际困难。本项目也应适当考虑自备班车或引入大卖场班车
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3．项目成长性分析
3．1人口导入成长性分析
Q3 2006
Q4 2006
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
1期

1591

2C
　
　
　
　

2A/2B
　
　
　
　
　
　

882
2D
　
　
　
　
　
　
　
　

2F/2G
　
　
　
　
　
　
　
　
　
总计

1591

续上表：
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
15
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010