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购置一手房详细流程攻略
    流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修 
    1、审查，购房的必要准备
    〔1〕审查房地产开发企业的开发资质
    房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部屋与购房者签订?商品房买卖合同?，如果购房者不与开发商签订?商品房买卖合同?，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，催促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。
    不少购房者在签订?房屋认购协议书?后，对所选房屋不满意，或者不能就?商品房买卖合同?的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法律依据呢？定金和订金有什么区别？
    ?商品房销售管理方法?第二十二条规定，当事人未能订立?商品房买卖合同?的，开发商应当向买受人返还所收费用。 
    但这里所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为订立合同担保性质的"定金"。 
    而且，具有预付款性质的"订金"，只要当事人是在合法、自愿的根底上约定不予退还的，都应依法从其约定。 
    依据?合同法?和?担保法?有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"
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    因此在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么承受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订?商品房买卖合同?而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签?房屋认购协议书?，注意协议书采取的是"定金"方式还是"订金"方式，有没有"另有约定"。
    〔2〕填写合同文本空白处的考前须知
    商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。
    第一、合同开场的双方当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人"，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书"。如果是父母〔或其他监护人〕代理未成年子女〔人〕签订?商品房买卖合同?的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
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    第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建立用地规划许可证、建立工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。
    第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。
    第五、第十四条，出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。
    第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。
    在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经历的专业律师为自己把关。 
    〔3〕合同附件不能无视
    商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所无视，而被不法开发