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成本核算方法一旦确定，
至少在一个会计年度内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活
动消耗才能计入生产经营成本。 生产经营成本主要包括： 直接从事物
业管理等经营活动的人员工资、 奖金和按规定比例提取的福利费、 工
会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房
屋共用部位、 共用设施设备耗用的水电费； 直接从事物业管理等经营
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3 / 20活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管
理等经营活动的固定资产折旧费等等。 非生产经营活动消耗， 如投资
活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳
金等赔偿
支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无
关的经营管理性支出均计入期间费用。 如：为组织管理企业而发生的
行政性管理支出等。
不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当
期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用” 。会计期末未
经主管税务机关认可的“待摊
费用”及“预提费用” ，均应计入当年度损益。
不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本
费用。管
理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置 按不同管理处设置“主营业务成本”明
细账，计算
并归集主营业务成本。
主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物
业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下
按成本类别设置三级明
细科目。
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4 / 20物业管理成本的核算
自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，
可将
发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管
理成本”。
出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性
服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合
同的结算款，并按
成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本” 。
物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产
权人、使用人提供的房屋、 建筑物和共用设施等物业应付给物业产权
人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本” 。
直接为以上经营项目发生的人工工资、 奖金和按规定比例提取的福利
费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材
料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本” 。
物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房
屋共用部
位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动
所发生的有关成本和费用支出。 企业支付的商业用房有偿