文档介绍：别墅产品知识培训
别墅价值衡量标准
别墅建筑风格浅析
别墅物业规划认知
别墅涵义
别墅户型功能解析
近代别墅开展趋势
别墅涵义引入
何谓别墅？
别墅涵义
别墅涵义
这与当今市场上所称的别墅有一定—类别墅
类别墅
叠加别墅
一般由两组〔或三组〕类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层〔或六层〕，B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天〔叠上有露台〕或有地〔叠下有花园〕。
缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地〞
叠墅的价值实现途径：
1、独立入户方式，确保私密性
1：二、三层位于一层的独立入户；
2：一层住户入口；
3：四、五层位于一层的入户口；
入户示意
1 2 3
2、每户均有一层庭院配置，享受花园生活
庭院空间示意
参考案例：上海华润橡树湾
创新三叠“联庭〞别墅
B1/1F
2F/3F
4F/5F
分别独立入户
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
入户方式模拟
2F
1F
地下室
4F
3F
5F
2F
1F
地下室
4F
3F
5F
下套产品
上套产品
~
组合产品剖面结构
二层
三层
二层
一层花园
一层花园
下沉式花园
下沉式花园
入户楼梯下方空间很难利用
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
参考案例：上海 龙湖滟澜山
创新三层二叠户型
生活方式——别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。
身份标志——它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层〞占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和开展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。
资源占有——别墅所在区域的自然景观带给生活的宏大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生〞。
别墅价值衡量体系——客户心理
用地属性
城市区位
资源占有
价值衡量体系
别墅价值衡量体系
产品属性
功能属性
景观属性
别墅功能属性
如何区分？
别墅的资源占有
有哪些？
容积率
如何确定产品？
别墅价值衡量体系——城市区位
城市型别墅
度假型别墅
功能属性
第一居所定义：指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所
别墅价值衡量体系——城市区位
第一居所
——城市别墅
地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷〔交通〕，配套完善〔配套〕
产品形态：以联排、双拼别墅居多，面积较为舒适
独栋别墅较为稀缺，城市独栋别墅那么价值高昂
第二居所定义：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末〔5+2生活形式〕或者假期作休闲度假的居所
别墅价值衡量体系——城市区位
第二居所
——度假别墅
地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美
相对交通及配套要求较低
产品形态：以联排、双拼别墅，面积较紧凑
独栋别墅那么以周边景观资源及社区密度为重点考量对象
别墅价值衡量体系—— 资源占有
资源占有
自然景观
历史人文
山体
水系
高尔夫
历史人文
人类与生俱来向往自然的精神归宿
别墅价值衡量体系——资源占有
—— 山地别墅
自然景观资源
在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅严密相连：
如上海佘山别墅区域无疑那么是上海顶级别墅区的代名词
别墅价值衡量体系——资源占有
—— 山林别墅
自然景观资源
参考案例：上海 佘山别墅区
佘山的别墅工程主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在左右，别墅的总价都在2000万元以上.
目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目的就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。
别墅价值衡量体系——资源占有
—— 海景别墅、江景别墅、湖景别墅
自然景观资源
据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：
别墅对于水系的占有程度〔如一线海景与二线海景之间〕决定其核心价值
别墅价