文档介绍：物业设施设备管理基础
王寿轩
*
*
向参加
《物业设施设备管理指南》
培训师资培训班的
各位领导、同仁学****致敬！
*
*
主要内容
第一章 物业设施设备管理基础验收的内容
（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。
（2）建筑设备安装工程。
（3）区内道路及附属工程。
（4）区内园林绿化环境工程。
（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。
*
*
5、物业接管验收的标准：
（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》
（2）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。
（3）合同约定的交接标准。
*
*
6、物业项目的交接验收：
(1）交接条件：
1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；
*
*
3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；
5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
7）法律、法规规定的其他条件。
*
*
（2）实施物业承接查验依据的文件
1）物业买卖合同；
2）临时管理规约；
3）前期物业服务合同；
4）物业规划设计方案；
5）建设单位移交的图纸资料；
6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
*
*
*
*
（3）接管验收应检索提交的资料
1） 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；
3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4） 物业管理所必需的其他资料。
*
*
（4）承接查验程序
1）确定物业承接查验方案；
2）建设单位提前20天移交有关图纸资料；
3）查验共用部位、共用设施设备；
4）解决查验发现的问题；
5）确定现场查验结果；
6）签订物业承接查验协议；
7）办理物业交接手续。
*
*
（5）质量和使用功能的检验
交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。
现场查验的内容包括：
1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；
*
*
3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
*
*
*
*
（6）质量问题的处理
1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。
2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。
*
*
（6）物业保修责任
1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。
2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；
*
*
B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
*
*
3）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问