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南京明发滨江新城市场战略提案
目 录
第一章 南京总体市场研判
一、社会经济背景概况
[ 小结 ]
二、南京市房地产市场分析
1、南京房地产开发水平
2、土地供应特征分析：
3、市场层次分级特征分析
4]
1、宏观经济形势向好,2002年南京人均GDP为2600美元,%,按同比增速,未来两年内预计将会超过人均GDP3000美元的城市化大关,城市的涓流效应将初步展现.
2、南京人口结构处于调整之中,人口结构将呈现家庭集约化、人口分散化以及社会阶层的橄榄型分布等表征.
3、随着南京新城市定位的确立,城市发展进一步扩大了城市的版图,"一城三区"将成为城建热点.
4、南京已初步具备了居住郊区化和建设卫星城的经济基础,城市的分散作用已开始超过集聚作用,出现了城市人口向城外净流出的发展趋势.
二、南京市房地产市场分析
〔一〕南京房地产开发水平
1、房地产市场发展的阶段性特征
市场发育程度
短缺市场 ———→供应平衡 ———→相对饱和 ———→过剩市场
〔全面短缺、结构性短缺〕 〔结构性过剩、全面过剩〕
产品提升阶段
地段——→家居——→环境——→ 服务管理——→文化生活方式
买家认识阶段
认地段——→认家居 ——→认环境 ——→认服务管理 ——→认品牌
竞争层面提升
资源〔土地〕——→销售——→设计——→资源整合——→全方位竞争〔企业竞争〕
企业状态提升
项目公司 ———→专业公司 ———→管理公司 ———→全能冠军
追求境界提升
看得见摸得着 ———→看得见摸不着 ———→看不见摸不着但能感受得到
南京 发达城市
注：蓝色〔左〕虚线代表南京市房地产市场目前所处的阶段；
红色〔右〕虚线代表发达城市房地产市场目前所处的阶段；
南京目前还基本处于：
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结构性短缺市场——卖环境——认环境——重视小区设计——房地产管理公司
——追求看得见摸不着的境界〔比如景观、环境等方面〕的阶段.
南京作为中国房地产市场最具竞争力的前列城市,无论在开发理念、经营思路,还是规划设计、操作模式,,,如栖霞、仁恒等.
随着房地产市场与开发商的日趋成熟,南京的房地产开发也进入了一个寻找更能够表达和赋予楼盘神韵〔以人文、自然为特色〕、并具时代感的生活方式为主题的概念市场阶段.
虽然南京房地产开发商开始热衷于项目的概念开发、生活方式的营造,但从供给与需求的角度看,总体还处于从用家市场向概念市场的过渡阶段〔从卖社区环境向卖生活方式、文化过渡〕.
主要表现在：
——注重房屋的质量、朝向、户型结构、通风、采光等因素,对物业附加值的考虑相对较少.
——注重社区环境的园林绿化,注重楼房外立面的修饰,但社区的整体配套和物业管理等方面还需进一步完善.
——社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务,没能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用.
——楼盘开发过多地依重地理位置和自然环境,人文环境的塑造还缺乏手段和力度.
——市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环,更注重市场炒作,而公关销售活动实效营销较少.
2、居住发展趋势
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住房有无
面积大小
选择户型
较好绿化
选择地点
配套完善
选择环境
物业服务
选择社区
参与管理
客户选择趋势——精神家园
居住发展趋势 ——————————————————→
开发强度的趋势——超大规模
楼宇开发
小区开发
大规模主区开发
〔二〕土地供应特征分析：
2000年3月,南京借鉴外地做法,开始对国有土地实行招投标,,、、,引人关注.
由于城市居民住房长期依托于公房市场,再加上居民住房消费能力普遍低,,这跟南京的土地耗用能力不足有关,,仅半年来江北区域就批出土地达万余亩,如果全部开发可容纳人口大约在30-,南京中心区内空间十分狭小,,、东北部、