文档介绍：广州萝岗科学城力康项目可行性研究报告
一、项目概况介绍
科学城是广州东部高新区的核心园区，；
作为广州发展高新技术产业的重要基地，政府斥资将其打造为广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生态，在整体规划布局将考虑弱化该不利因素
中华园
本地块
500米
代建20米规划路
广汕公路
开创大道
大观路
芳草甸路
科学大道
受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路，接驳至科学城，。按市政建设标准建成后移交给市政管理部门，费用由受让方承担。
该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。
科学城
117中学
高点1-
高点2-
高点3-
高点5-
高点4-
高点6-
加油站
收费站
煤气站
科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问题，预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。
板块
地块编号
交易日
成交总价（万元）
楼面地价（元/㎡)
竞得人
总建面 （万㎡）
容积率
其它
萝岗
力康地块
2007-9-17
447500
6321
广东中莱投资有限公司
-
萝岗水西环地块
KXC-P6-1
2008-11-7
54355
1700
广州峻森投资
成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高70米
KXC-P6-3
2008-11-7
25300
2271
广州峻和投资
成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高54米
KXC-P6-2
2008-11-26
53000
2235
广州锦泽房地产
成交后10日内付清土地交易价款；限高70米
萝岗
嘉华采石场
2008-11-12
42300
741
（含拆迁成本约900）
华标集团
需负责完成6万平米拆迁面积
合计
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-
132655
-
-
-
-
水西环
三地块
力康项目曾于07年9月高价被中莱投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土地出让金被政府收回，此次重新出让
嘉华采石场
燕山地块
1
板块市场环境分析
2
项目定位思路及销售建议
3
项目产品建议
二、市场可行性
2001-2008年，年均成交面积逾820万平方米；
其中2001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存；
2008年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出现新批准预售面积大于成交登记面积的现象;
2009年上半年成交火爆，4-6月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从7月起成交情况回稳。
年均成交面积
828万平方米
年均批准面积
713万平方米
2007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图
(单位:万平方米)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2007年
2008年
2009
以上数据来源：广州房管国土局
广州住宅市场分析
08年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从08年下半年起显示出回升迹象，成交价、成交量开始回稳，但在经过09年上半年销售的井喷，09年7、8月回稳，09年1-8月，全市十区成交面积达630万平方米,含从化、增城两市达789万平方米。
09年的市场供应总体处于低位，使得09年5－－，市场关系呈现供小于求态势。
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-(十区两市)批售比
以上数据来源：易居（中国）
广州住宅市场分析
1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。
广州
23%
31%
38%
36%
44%
46%
38%
38%
42%
46%
50