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（价值管理）蒙城县地块投
业态配比
户型配比
目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在 130 平方米左右
的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工
项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以
此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房
地产开发的主流。
从 2007 年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角。100
㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的 ％，均价为 1750 元/㎡左
右。120－140㎡的住宅销售量占总销售量的 ％，均价为 1850 元
/㎡左右。而 60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白。
楼盘销售
蒙城楼市
蒙城楼市均价在 1850 元／平方米左右，部分楼盘的单价突破 2100
元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城 C 区为代表（商住楼），
主要集中在蒙东南新区。
蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。今年 1 至 9 月，蒙城房地产竣工面积 38 万平方米，累计销售商品房 万平方米，
销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目 7 成多，销售量同比增
长 倍；已签订的各类商品房合同预售面积 万平方米，同
比增长 67％。
销售价格
蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买
住宅主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区。2006 年蒙城县
商品房平均价格为 1558 元/㎡。蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙
城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不
大，基本上都在 1600 元/平方米—2000 元/平方米左右。
2004 年-2007 年蒙城商品房均价走势
蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城
未来发展的良好预期。2007 年上半年蒙城县住宅销售开门红，价格区
间在 1600-2000 元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费
者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。1600 元以
下的大多为经济适用房和集资房。
销售面积
2006 年蒙城县住宅销售总面积为：18 万㎡，其中 100－120㎡的
住宅销售量为 万㎡，占总销售量的 ％；120－140㎡的住宅
销售量为 万㎡，占总销售量的 ％。依此计算，100㎡
—140㎡的中大户型销售就占了整个年度销售总额的 ％，比重是
相当大的。而 90㎡以下的户型和 140㎡以上的户型销售为 ％。 营销手段
房产市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专
业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务。在
现有的市场上能够看到”营销”大概只是简单的楼盘包装。包括工地
围墙、广告语、售楼部的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一
的制服，部分楼盘更干脆地派个开发商代表在售楼蹲点。
营销概念在当地市场是陌生的,楼盘开发出来后很多都是自然销
售的，就象衣服挂出来后就会有人买一样。所以，虽然蒙城房地产的
营销几乎等于零，但是它的楼盘去化量及速度都是挺惊人的。蒙城的
房地产市场还处在起步阶段，刚刚具有商业味道的蒙城房地产正酝酿
着新的突变。
随着市场被逐步激活，蒙城房地产价格开始迅速攀升，这是一个
供需基本平衡，需求依然旺盛的市场。只要牢牢抓住机遇，银企合作、
化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为
蒙城整体经济的发展做出贡献。
区域市场需求形势
市场对社区配套关注情况
由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套：
认为绿化程度最要的占 49％;
认为学校教育最重要的占 24％;
认为购物重要的占 17％;
认为医院重要的占 12％;认为公关健身场所重要的占 8％;
意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：使用频率较高
的主要