房地产开发基本流程.pdf

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设计。城市规划行
政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点
后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工
图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。征地及拆迁安置
 征地及 拆迁 安置是取 得土 地使用 权后开 发动工 的第
一步。
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》
之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土
地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的
土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地
划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实
施工作。筹措房地产开发资金
 筹措房地产开发资金 是房地产 开发的第六步 ，也是
征地及拆迁安置后最重要的工作。
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就
基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，
就成了房地产开发商最重要的工作。
开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要
筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融
资方案。
目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商
业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资
失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产
开开贷发商贷款的门槛，对我国有有产资到抑些过热的房地产投资将起到抑制
作用。建设工 程招标
 建设工程招标 是房地产 开发的第七步 ，是选合选择合适
的承包商和监理单位的有效方法。
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措
之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包
商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达
到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通
过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。施工
 施工是房地产 开发的第 八步 ，也能时优也是项目能否及时优
质完成的关键一步。
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国
家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验
线，并到建设行政主管部门领取《建筑工程施工许可证》后，
才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交
由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理
单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还
需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不
过验收，就不能投放到房地产市场。 : .
房地产发基本流程房地产房地产开发基本流程
中国指数研究院分析师
宋会雍
2008年年7月22日 : .