文档介绍：2015年万科驿事业计划书薛峰2015年10月16日外部环境政策旧工业厂房变更用途开始得到政策支持,存量房盘活鼓励引入社会资本,群租房打击力度加大引导需求转向规范化长租公寓,REITs试点为长租公寓重资产退出提供积极信号。厦门:允许国有企业按“规划限定,总量控制”原则,利用自有工业仓储厂房改造成创客公寓。厦门:鼓励企业盘活存量房资源,通过政府补贴等方式启发企业改造积极性。住建部:积极推进住房租赁市场房地产投资信托基金(REITs)试点市场市场需求大增量空间大中国城镇化率年增长率约为1%,即每年有1000万人进入城市,其中约20%进入一线城市;2部分城市人口增长强劲1在上一轮粗放式的城市建设过程中,各个城市遗留大量低效不动产,如经营不善酒店,三旧改造资产,村集体用地。都存在资产盘活的可能2低效不动产与新建资源之间的巨大利差是生意目前最重要的利润差资源重点一二线城市受地价持续走高影响,房价高企,人均收入增幅相对缓慢,“剪刀叉”现象日趋明显。房价收入比突破15,购房溢出人群租房需求旺盛;1房价收入比持续走高长租公寓市场全国市场目前规模约为1万亿。区域分化明显,其中城市新进入人口和高房价溢出人群是未来增量主力,一二线城市存在大量低效资产可挖掘资源多一二线城市存在大量低效资产,低效资产都存在盘活可能。公寓行业可挖掘资源多。1房产用途变更政策放松2各地打击群租,长租市场日益规范上海/北京/广州等地:进一步严格“群租”认定标准,提升群租惩罚力度,强力打击群租。3REITs试点低效资产价格存在盘活可能政策逐渐放宽一方面随着中国城镇化进程推进,公寓市场需求日益扩大,另一方面各城市遗留大量低效资产可待盘活。同时政府为解决社会居住需求,逐渐放宽相关行业政策。公寓行业外部环境存在大量机会。01/153客户外部环境租房客户分类年龄支付能力成长性客群数量企业高管及企业主>30高中少城市服务人员——低低多青年白领20-30中高多自由职业者20-30中高多学校及医疗陪护——————少工厂务工人员——低低多高校学生<20低高少考学人群<20低低少租房者中年龄段均在20-30岁之间占到85%以上租房者中收入在2000-10000元之间占到77%以上租房客户有以下几种分类,只有“青年白领”,“自由职业者”具有客群基数广,支付能力适中,成长性强。最有利于业务线发展据调研,租房者年龄层主要集中在20-30岁,收入集中在2000-10000。在综合考量各类型租房客户后,万科驿定位“青年白领”与“自由职业者”为业务主要客户群。数据来源:58同城2014年租房市场报告数据来源:58同城2013年报告客户基数大支付能力适中成长性强?产品覆盖面面广?解决多数人群的租房问题对社会意义更大?掌握更多黏性客户?客户可承受租金较高?对生活品质有一定追求?客群未来成长性大?可在客群中打造高粘性社群,为未来社群价值转化提供可能所以万科驿定位“青年白领”与“自由职业者”为业务主要客户群。租房人群年龄段及收入统计02/15竞争对手青年长租公寓市场竞争者众多,但集中度低,品牌各有特点,但尚未出现寡头垄断者;在资本支持下,项目拓展迅猛,跨区域经营成为趋势。1竞争者众多,模式各异,但集中度低2扩张迅猛?YOU+今年内将同时在广州、上海、北京三地新开业10家门店房间数突破5000间。?魔方6月开放众筹加盟模式,预计今年将开放50家左右的加盟门店,未来5年内,自营店与加盟店总和将达数百家。分类品牌规模房地产中介(链家)自如友家10万间房地产中介(我爱我家)相寓1000间房地产中介(世联行)晟曜行1300间房地产中介(链家)自如寓1200间创业青客3万间创业优客逸家1万间创业YOU+1200间创业贝客2000间金融寓见7000间金融新派200间房地产蘑菇1万间房地产未来域6000间酒店魔方15000间酒店(华住集团)窝趣1000间?长租公寓自2013年以来进入活跃期,参与者众多,且多位于一二线城市。?多数公司规模少于5000间,过10000间仅有魔方、青客,过10万间仅有自如魔方公寓客群以青年创客为主产品特点重视公共空间、弱化个人居住空间。重社交、轻居住租金高于市场租金项目获取模式纯粹轻资产获取,开放了加盟体系,资金来源于风投。客群以青年白领为主产品特点重视个人居住空间、相对弱化公共空间租金稍高于市场租金项目获取模式纯粹轻资产获取,众筹加盟体系,资金来源于母公司注资YOU+公寓03/15已获取房间总数151,675间,其中已开业1,054间、筹开20,621间、已决策未开工67,350间、待决策未开工62,650间(预计2016年开业20797间,2017年45604间,2018年79198间)。其中,重资产套数占比53%、轻资产47%,。业绩回顾广州佛山东莞厦门465