文档介绍：大望京项目业态定位研究与物业发展建议易居中国决策咨询2009年10月12日首都国门国际化企业总部集群活力都市新中心Keywords: 生态/技术/人性/活力未来主要入驻企业类型:未来主要入驻企业类型:?高科技、信息类行业国际性企业?能源、制造业、汽车行业国际及全国性企业?其他相关上下游链条产业本定位如何确保其不可动摇的市场竞争力?项目研究逻辑本项目综合竞争力分析何种业态定位能够最大程度地发挥本项目的全部优势?竞争项目分析本区域现有物业市场分析本定位将体现为何种开发模式与开发节奏?开发具体技术指标分析开发节奏与规模分析北京城市优势分析建立一个充满活力的新城市中心需要的四个核心元素:延续文脉体现城市对于文化传承、人类创造性发挥的尊重和鼓励人性与可持续关注人类命运和可持续发展的模式探求经济活力强大的产业基础与购买力是分析人群行为特征的出发点场所精神充分体现场所对公共空间行为的展示作用和引导作用寻找方向:阅读城市和市场寻找方向:阅读城市和市场寻找方向:阅读城市和市场Part OnePart Part OneOne作为一个总体量超过150万方的重型综合城市开发,本项目的重点发展方向是大型综合性商业中心还是以办公物业为主?作为一个总体量超过作为一个总体量超过150150万方的重型综合城市开发,本项目的重点发万方的重型综合城市开发,本项目的重点发展方向是大型综合性商业中心还是以办公物业为主?展方向是大型综合性商业中心还是以办公物业为主?思考本项目发展可能性的第一个问题,就是:如果我们关注办公物业,那么我们的立足点是整个中国——北京的价值在哪里?北京是中华人民共和国的首都,是全国的政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市。——《北京市总体规划2004-2020》“中心”价值如何体现?“中心”即为注意力聚焦点,也是政治决策的全国中心地位。因此,对于中国经济界的办公物业选址决策来说,只有将政治决策与经济聚集功能相匹配,才能全面体现北京市的“中心”价值。靠近政治中心,了解决策过程,表达利益诉求靠近注意力中心,体现外在形象,传播企业实力北京对于全国性/国际性企业总部具有强大的吸引力目前北京地区唯一已经发育成熟的国家级企业总部聚集地——东二环内北区目前东二环商务区已发展成为著名的巨型国企总部办公区,但东二环沿线所有可开发土地已经开发完毕,无任何后续发展空间。东二环入驻企业包括:中国三大石油巨头——中国石油、中海石油和中国石化中国物流巨头——中铁物资中国通讯业巨头——中国电信、北京移动中国旅游业巨头——中青旅中国电业巨头——国华电力东二环商务区如果我们的重点是集中性商业,那么我们的立足点就仅仅是望京地区——?目前北京的核心商业区可分为三类、两个层级,而望京地区与其他区域商业中心相比不具有显著竞争力,无法跨区域竞争,更无力与市级商业区竞争客户。档次现代化商业传统、风情化商业一级(市级)商业区西单、王府井、CBD前门地区、三里屯二级(区域级)商业中心燕莎、世纪金源、崇文门、中关村、亦庄、大红门与望京地区等荷花市场、南锣鼓巷、地坛公园区域等?根据易居(中国)CRIC系统统计数据,望京地区目前已营业和即将投放市场的集中型商业面积已达70万平米,对于望京地区现有人口活动强度来说已经完全足以满足需求,几乎可称为过饱和状态。中关村亚运村望京燕莎三里屯CBD金融街西单王府井前门崇外大街公主坟北京市主要商铺区域望京物业市场——商业现状分析商业物业总量70万平米,其中综合类商业面积为50万平米占全市商业比例4%租金水平17元/平米/天商业形态以购物中心、专业卖场为主望京商业市场基本信息?望京商业在体量上目前处于供大于求的状态,?目前以生活需求为主,主要商业体均以大众品牌为主,定位比较雷同,内部竞争激烈。?本项目办公物业进入后,对配套商业设施有一定需求,但对于区域级或跨区域型商业中心则完全不具备容纳力。