文档介绍：威海·山水家园项目定位策划报告
楔子……
威海,一座立于山海间的曼妙城市……
经区,一个具备绝对资源优势的区域,威海未来发展的主方向……
山水家园,一个20万方,依山傍水、坐拥滨海的精心力作……
这个山水主题的公园式社区,必将成为威海公园式住宅新标杆。
区域市场
项目认知
完善内核
项目定位
价格定位
客户锁定
目录
写在前面...
宏观大势:政策调控下的房地产市场
-6月底
7-9月
-12月
2011年1月以后
4月13日
4月14日
4月17日
4月27日
4月30日
5月6日
5月22日
6月4日
6月12日
9月29日
11月3日
1月21日
1月29日
1月26日
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
“新国四条”
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》》(“新国十条”)
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
“京十二条”(包含限购令)
“深十三条”(包含限购令)
广州、重庆出台国十条细则(未包含限购)
三部委明确个人房贷二套房认定标准
七部门发文加强发展公租房
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、巩固房地产调控成果
15个城市拟定限购令
叫停第三套住房公积金贷款
限购城市增加至24个
济南出台限购令
青岛出台最严厉限购令
“新国八条”
三线限购城市名单初定
政策频出期
调控淡化期
政策加强期
调控严厉期
调控政策回顾
2010年初至今,调控政策频出,力度不断加强,政府抑制房价决定坚定,政策高压环境已经形成。
新国八条
第三条:加强交易税收征收,将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收
第四条:二套房首付比例提高
第六条:全国范围内的限制
购房套数
第七条:约谈地方政府
第二条:加大保障房供应
第五条:土地双限,加大土地供应力度,要求不得低于前两年年均实际供应量
第一条:地方政府要确立房价控制目标
第八条:加强舆论导向
需求抑制政策
地方政府约束政策
供应增加政策
预期管理政策
%
政策重点
“新国八条”简析
强化差别化信贷政策(二套房首付比例提升60%)
政策内容:
强化差别化住房信贷政策,对于贷款购买第二套住房的家庭,首付比例不低于60%,
政策解读:
二套房首付比例由现50%提高到60%,表明信贷政策想逐步拉大差别化,说明上次首付由30%提高至50%楼市成交依然火爆,不是提高10%、20%就能问解决题,因此二套房首付提高至60%后这多出10%的首付不一定会对投资、投机性成交带来大影响。 
,在去年4月份楼市调控后就已执行,此次只是再次重申。
所以,如果单看二套房新政的话,对目前楼市来说算不上一剂猛药,真正起决定性作用的还要看限购令的执行力度
“新国八条”简析
最大特色在全国限购,但限购的难点在三套房认定
政策解读:
“禁购”矛头对准投机。不同于之前部分城市对政策后购房的限购,新政中限购的城市范围扩大,购房的门槛也被提高,这些都将对住房需求、投资性需求产生非常重要的影响。
但是何为第三套房,其中涉及有住房共有产权的家庭和个人,共有产权部分按比例算,还是按照共有即算1套;第三套是包括家庭名下所有住宅,还是仅家庭在当地住房套数,目前没有明确界定。
各地房产信息登记体系完善程度不相同,房地产业发达地区登记信息全,三线城市实施限购难度大。
“新国八条”
限购对象
商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市
限购对象
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房;对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房
“新国八条”简析
日期
城市
二套房首付不低于60%
停放三套
停放三套
限购
调整税收
房产税试点
土地增值税
增加土地
惩罚违规房企
落实地方政府责任
房贷
公积金贷
优惠政策
清算稽查
住房供给
1月26日
全国
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1月31日
上海
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1月27日
重庆