文档介绍：银川阅海湾财富广场
建筑及物业发展建议
项目定位
优化建议
财务分析
目录
项目情况分析
竞争市场分析
消费者研究
城市认知
区域商业市场分析
商户访谈
项目情况分析-概况
项目名称:阅海湾·财富广场
项目类型:中央商务区内的大型商业综合体项目
项目占地:
项目总体量:,地下约12万平米
商业体量:约10万平方米
原有规划
印象:
体量一般
地下面积巨大,造成成本提高
地块形状不规则,覆盖率,容积率,限高之间有一定矛盾
地块编码
地块面积(平米)
地块面积(亩)
地上总建筑面积(万平米)
容积率
建筑限高(米)
建筑密度
K-03-01
24
62%
K-03-02
48
25%
K-03-03
40
51%
K-03-04
20
46%
合计
项目情况分析-可视性关系
项目虽处于独立的区域,不直接与城市道路相邻,但是由于其面向阅海湾,展示性较好。
项目西侧的道路为城市快速路亲水大道。
本案
与悦海宾馆遥相呼应,南侧对望项目地块具备绝佳展示性,适合娱乐休闲业态的集中
地块南侧是否通车对未来商业的发展有一定重要性
项目情况分析-区域及位置关系
项目地处银川市北部,位于政府规划的中央商务区(CBD)南侧,紧邻阅海湖。
CBD距离银川新火车站较近,方便提供高效的铁路物流能力,同时西接中阿永久论坛,对未来发展的想象空间较大。
毗邻银川市行政中心和三馆两中心
项目所属的中央商务区内居住人群较少,但向南辐射的金凤区中高端住宅小区密集。
火车站
传统商圈
行政中心
本案
依托高端居住区,占景观优势以及城市地标优势,CBD选址正确,具备发展潜力。
项目情况分析-与周边商圈关系
项目距离传统的核心商圈的直线距离为7公里。
远离城市核心商圈的辐射范围。
与新兴商圈距离较近,形成竞争。
本项目是CBD内唯一临湖的项目。
万寿路
本案
核心商圈
新兴商圈
7公里,15分钟车程
3公里
火车站
5公里,5分钟车程
在CBD内部位置优势明显
就城市发展来说,与新兴商圈的竞争不可忽视
项目情况分析-与周边居住区关系
本案
阅海万家
枕水花园
陶然水岸
亲水苑岸
万达
项目所在的CBD内,北侧、西侧、东侧都没有住宅项目。
最近的住宅小区为在建的阅海万家,距离项目约2公里。
CBD
森林公园
金凤区为银川高端居住区,这对本区域商业的发展提供了很好的支撑,但对于本案,居住区相比更接近城市新兴商圈,短时间内,随着新兴商圈的进一步发展,CBD内部的商业有被孤立的趋势,故差异化的经营增加本案的辐射能力是正确的方向。
项目情况分析-交通
万寿路
本案
核心商圈
新兴商圈
火车站
大连路
城市快速路亲水大道在项目西侧,东侧为城市主干道万寿路,北侧为城市次干道大连路,南临阅海湖。
CBD整体交通可达性较好。
CBD周边“七纵十二横”路网已经形成、“七十二连湖”水上高速通道已具雏形,距机场30分钟、火车站10分钟车程,交通十分便捷。
本案作为CBD最先开发的项目,将面临最晚享受CBD规划市政设施的项目,在充分确信CBD发展速度的同时必须意识到本案可能面临的威胁。
项目情况分析-SWOT分析
O:机会
体量适中,如操作得当,利于实现效益
金凤区的居住群体和城市地位以及CBD的概念将为项目创造很好的市场形象
T:威胁
南部新兴商圈已形成相当发展,且更接近居住区,必然形成对商业的分流
项目目前位置虽优越但孤立,可能引发销售的量价矛盾
南部新兴商圈的众多大体量商业的经营状况将直接影响本案的市场形象
S:优势
CBD是有良好基础的趋势性发展
本案在CBD处在极有优势的位置。
W:劣势
CBD首开项目,价值实现慢
目前位置相对孤立,对商家的吸引力不如南侧的新兴商圈
SWOT