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城镇房屋租赁合同解释6
的装饰装修残值损失，由双方根据各自的
过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由
双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合
装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人
请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按
照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租
赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人
未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七
条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金
和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追
偿。第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承
租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在
租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合
同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁
合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优
先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租
人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通
知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未
参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父
母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程
序决定再审的案件，不适用本解释。
对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要点解读最高人
民法院今年 6 月 22 日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》（以下简称“解释”），该解释将于 2009 年 9 月 1 日起施行。解释对实践中
房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导
意义，下面择其要者作出简要解读。一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为
有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。
《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。此外，
解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：
1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成