文档介绍：龙奥天街 2012年营销执行报告
山东世联怡高物业顾问有限公司
2011年11月
世联怡高
鼎峰商务创领济南
——龙奥天街2012年营销执行报告
奥体之巅
三核汇聚
鼎峰商务
CONTENTS
PART
01
营销目标
PART
02
营销策略
03
PART
营销执行
04
PART
费用预算
05
PART
市场分析
营销目标
意味着什么?
打造济南前所未有价值点即兴奋点,能够完全在市场上脱颖而出,形成绝对的“鼎峰级”商务产品,价值无需词藻,显而易见。
打造鼎峰级商务,超越竞争对手,塑造让市场仰视的高价值形象!
营销目标
意味着什么?
2011年市场表现抢眼的项目之一——银座中心,销售额不足6亿。
且2011年上半年商务市场较好,而目前市场进入下行趋势,表现低迷,据客户调查,很多投资客表示对2012年市场缺乏信心,担心房地产投资会缩水。
本项目要实现销售金额5个亿,回款目标4个亿,必须在不明朗的市场形势下,每次开盘达到70%以上的销售率,12年底实现整体销售率75%,面临的压力较大。
销售5亿,回款4亿!
PART
2
市场分析
市场情况
目前全国房地产市场调控已明显见效,政策调控力度依然严厉,还将持续发力。
宏观政策
10月中旬以来,已有14个城市开始上调首套房贷款利率,包括北京、上海、广州、深圳等几大一些城市,以及天津、武汉、济南、郑州、长春等二线城市,虽然上浮幅度略有差异,但基本维持在5%-10%之间不等。信贷政策并未松动,整体房地产调控政策环境仍然趋紧。
房贷利率上调
11月1日起,珠海市政府颁布双限令:对新增住宅项目实行限价,主城区(香洲区)范围内实行限购。国家及各地方政府对房地产市场调控政策还将持续发力。
珠海双限令
11月6日温家宝在圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇”,此次温总理在圣彼得堡的表态,彰显了中央政府对于房地产调控的坚定决心。
温家宝总理
俄国讲话
货币政策
GDP和CPI数据显示,中国经济没有摆脱滞涨的危险,货币紧缩政策不会放松。
紧缩的货币政策之下,多数企业家、投资者资金紧缺,商业房地产市场也受到了较大的冲击。
另外,紧缩的货币政策曾一度导致了民间借贷的疯狂,近期又上演了借贷链的迅速断裂。
市场反应
下半年,开发商与消费者均开始观望,市场陷入深度博弈。进入10月份,开发商在博弈中妥协,因年度业绩及资金压力导致大范围降价。
2011年8-10月份,写字楼市场成交惨淡,10月份尤为突出,,%,%,达到两年来历史最低水平;而住宅市场表现更为明显。在调控政策日见成效,整体货币持续收紧环境下,客户购买能力及投资热情均受限。
市场博弈所引发的成交惨淡