文档介绍：水榭香山项目营销推广策划案
2011年07月
恒邦地产
HENGANG GROUP
恒以致远筑建尚品
内容提要
1 企业目标
2 宏观市场背景研究
3 区域别墅市场研究
4 项目自身属性分析
5 成都别墅研究
6 项目定位
7 营销推广
PART1
企业目标
水榭香山
1 速度目标实现2012销售60%,2013年底项目全部售罄的目标
2利润目标在销售速度和价格之间寻求良好结合点,实现别墅价值最大化
3 品牌目标提升恒邦在顶级物业上的品牌知名度,强化清晰品牌形象
速度目标>利润目标>品牌目标
CLASSICAL HUMANISM HANDED DOWN WILLA
水榭香山
项目愿景:打造峨眉别墅价值标杆
项目支撑:资源、产品、品牌
CLASSICAL HUMANISM HANDED DOWN WILLA
PART2
宏观市场背景研究
经济走势,导致房地产“购房保值”动机强劲
重点经济指标走势
35% 35%
1, 流动性泛滥:
30% 30%
M2持续高于GDP成长,资金游离于实体经济之外,寻早投
25%
25% 资标的,房地产避险功能最强。
20%
20%
15% 2,通胀压力大:
15% CPI持续高企,受国内资金泛滥和美国宽松政策影响,资产
GDP 10% 价格有持续上升的动力,刚需有提前购房冲动。
10%
5%
3,负利率恐慌:
5% 0%
CPI CPI指数超过银行利率,储蓄资金持续贬值,民众有强烈的
0% -5% 把钱变为资产的冲动。
M2(%) GDP(%)
CPI(%)
房地产大众保值品属性,引发民众购房热情
打击房地产投机,购房行为趋向于一步到位
国八条重点内容及影响
1、量化价格控制目标且地方问责
为城市房价上涨设定天花板,用行政手段限制房价上涨,并保障政策落地。
2、
提高二套房购房成本,延缓改善性需求入市,降低市场投资热情。
但具有一定资金实力又不被禁购的改善性需求和投资需求预计在观望3-6月后将释放。
3、全面限购
导致多套房消费者退出市场,达到打击投机、抑制投资的目的。
2012-2014年
水榭香山
本地人及近周边人为主外地人增多外国人增多客
群
房地产增长峰值阶段
快速成市场供应逐渐多样化,品质和价精品意识阶段
格快速抬升。房地产市场走向成房
住房改善高峰来临;人们对房产品的鉴赏能力越来越高,评判房产品价值的标准
长阶段熟,竞争日益激烈,风格化日益地
越来越严格。供应市场专业化能力提升明显,精品意识出现。
明显产
健康和精神消费支出显着提高
补钙需求集中爆发,音乐会/倡导全民喝由于工作压力增大,人们开始寻找并乐于接受心理医保
奶运动。多数人群加入钙片抢购活动生的辅助治疗。保健品市场也呈现供需双向活跃态势健
文化娱乐消费快速增长
奢侈品大量消费
音乐会/演奏会、电影、文化艺术文
教育医疗卫生
类展会;特色的文化酒吧艺术及收藏品化
私家车数量稳步上升汽车消费爆发式增长
普遍人对私家车持有可望而不可及的心 3口之家拥有2辆车的趋势逐渐成为主流,汽车彰显身份地位的价值逐渐式微,取而代汽
态,并且对汽车缺乏品牌意识之成为普遍代步工具车
休闲游
平均渡假1次/家庭
观光游度假游
/年。经济型旅游全民休闲时代
主要目的是增长线路的食宿档次有平均渡假2次/家庭/年。对渡
人们的休闲频率更高,方法更多样。例如现在的美国
见识,常见现象所提升,人们用于假地的风光资源计较程度降旅
COFFEE TIME时长几乎与WORKING TIME持平,且
是“×××到此一旅行支出上调,开低,开始关注休闲环境,及
非常看重每周末的休闲时光游
游”始注重旅途享受渡假带来的愉悦心境
CLASSICAL HUMANISM HANDED DOWN WILLA
【宏观经济/房地产市场】——小结
1, 流动性、通胀预期、负利率越来越大,房地产持续成为关注热点
2,乐山房地产市场总体走势向好,峨眉旅游地产开始成为市场热点
3, 政策调控致使投资物业受到影响,但核心成熟地段和资源价值的物业的需求量仍将会得到提
升;同时,一步到位的购房行为,利好高端房地产。
地段好、有资源的高端物业将会形成市场关注