文档介绍：土地增值税清算培训
第一部份 清算前的准备工作
第二部份 清算应收集的资料
第三部份 清算审核的要点
第四部份 清算税款的计算
第五部份 清算案例
土地增值税清算实务培训
第一部份 土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有无以大额现金支付或未支付款项，必要时向转让方进行协查。
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
4、审核企业取得的土地价款票据，根据各种不同取得方式，取得票据是否符合规定，上一环节是否纳税。
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
5、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。（如房地产评估费、土地使用税等）
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊 。
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
7、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
8、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。
第三部份 清算审核的要点
二、取得土地使用权所支付的金额的审核;
9、确认该项目支付土地价款总金额，并核实或计算土地价款在可售面积间分配的方法是否正确，确定单位可售面积应分摊的土地成本。
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
房地产项目成本构成
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、基础设施费。
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
报建费用是否交给相关的职能部门，退回的款项是否冲减成本（如墙改基金、散装水泥基金）
第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
4、“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。地下基础工程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
1、要求企业提供或清理建安工程费用清单，按施工单位分别列明：
工程类别、施工单位、合同金额、决算金额
发票取得情况、付款情况等
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
2、审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
3、审核是否存在甲供材料。
开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供材料清单与工程决算报告，审核是否重复计算扣除项目。
同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续;以及甲供材料的营业税缴纳情况。
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
4、参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
5、建筑安装发票是否在项目所在地开具。所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况
第三部份 清算审核的要点
四、建筑安装工程费的审核;
6、审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段