创意产业园区发展定位与概念性规划(共141页).doc

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中心，包括商务办公、数码港、酒
店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、
酒吧街、精品商场、等业态。
规模大而零散，紧邻SVA项目，相
似的基地形态
差异竞争策略
·注重对商务客群细分，了解产业
配套的需求
·发掘特色和形成集聚
·注重品牌与亮点的打造
的科技园区。项目的商业业态规划
是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、
精品服饰、健身房、美容、饭店、
大超市等
紧邻地铁站点，相似的基地形态，
商务商业功能明确
品牌竞争策略
·要挖掘产业间的相关性，形成产业
集聚
·注重品牌与亮点的打造
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空间区位与园区发展的SWOT分析
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周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商
圈等，项目可借势发展
漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续
周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨
大
与其他园区相比，项目位于中环，地段一
般
周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，
竞争激烈
创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌
的要求，政策风险

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体量为10万平方米，规模较大，利于发挥
积聚优势
在装修方面可得到150-200元补贴
相对一般园区更好的绿化空间
投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天
现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌
无特色
徐汇区对于税收属地化的要求
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三大业态构建策略应对周边竞争
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1

延续并扩展数字多媒体产业链
顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，
取得更大的发展；
在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激
烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术

2

主力业态内部构筑相互关联的业态链
项目体量较大，能够在主力创意产业业
态内部，沿着产业集群互动的方向，从
研发-销售-技术支持-展示-商业配套等
环节构筑相互关联的细分业态
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3

适当提升商业比重，提升园区租金变现能力
项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展
来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目
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