文档介绍：房地产项目开发流程
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CONTENTS
目 录
项目决策阶段
前期准备阶段
工程建设阶段
项目销售阶段
交付使用阶段
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从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行任等。
拍卖
又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。
获取土地使用权
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开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料并送至土地主管部门：
1、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4、1：2000地形图2份；
5、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6、地上附着物权属证明；
7、土地登记申请书；
8、土地登记法人代表证明和身份证明；
9、土地登记委托书。
获取土地使用权
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获取土地使用权
（1）土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。
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获取土地使用权
用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
用地者进行投资分析。
到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
用地者填写投标书送达指定方进行投标。
收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
招标受让土地使用权申请程序：
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获取土地使用权
用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
用地者进行投资分析。
到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
用地者到指定地点领取竞叫牌。
用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序：
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获取土地使用权
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
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二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
前期准备阶段
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征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
拆 迁
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
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征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
政府组织拆迁
主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。
这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。