文档介绍：----
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联系： **********，谷律师
律师事务所
土地变性开发工作所需法律效劳采购工程
投
标
书
律师事务所
二零一一年十一月二十九日
目录
一、投标人根本介绍及特长1
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土地储藏中心收储，然后采用挂牌出让的
方式进展公开出让，贵公司竞得土地后，才能进展房地产开发。所要经过的阶段主要有三个即：土地收储、土地挂牌出让、房地产开发。
土地收储的根本程序是：
1、核实土地规划用途，本宗地变更为商品住宅用地必须符
合土地利用总体规划、土地利用年度方案，否那么不能变更为商品
住宅用地。
2、提出土地收储申请：贵公司应准备相关文件、资料，向
土地储藏中心提出土地收储申请。
3、权属核查，土地储藏中心审核证件资料，核实土地、房
产的抵押、查封情况，进展现场勘查等
4、洽谈补偿价格、拟定收储合同：土地储藏中心与贵公司
对该宗土地商谈补偿价格，拟定收储合同。
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律师事务所土地变性开发工作所需法律效劳采购工程投标书
5、签署合同，土地储藏中心会审后与贵公司签订国有土地
使用权收回合同，对烟草公司所使用的该宗土地进展补偿，收回
国有土地使用权。
6、交地腾空，烟草公司在约定时间将土地交出，腾空所占
有的土地。
7、申请规划条件，土地储藏中心向建立规划部门申请容积
率、绿化率等规划条件，制定规划文件。
8、土地储藏中心把资料交土地交易市场准备挂牌出让。
土地挂牌出让的根本程序是：
1、公布挂牌信息
2、竞买人缴纳保证金参加竞买;
3、挂牌竞价
4、挂牌截止
挂牌截止时间以后停顿报价。有两个竞买人表示愿意继续竞
价的，挂牌出让转入现场竞价，
5、现场竞价
6、签订?成交确认书?
7、签订?国有土地使用权出让合同?
8、出让结果公布
9、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责
拆迁 ;
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10、拆迁完毕，缴纳土地出让金;
11、竞买人竞得后，凭?国有土地使用权挂牌出让成交确认
书?、?国有土地使用权出让合同?办理工程审批等有关手续。
至此整个土地变性程序进展完毕。
土地开发的根本程序是：
1、投资决策分析
就是通过一系列的调查研究和分析，选择一个最正确的、可行的工程开发方案。
2、前期工作阶段
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的阶段，主要工作是获取土地使用权、落实资金和工程的规划设计。
具体地说，前期工作主要包括：
(1)获得土地位用权；
(2)实施筹资方案；
(3)规划方案的指标设计；
(4)获得规划及配套部门的许可；
施工现场的“三通—平〞
计算工程量和开发本钱；
与建筑商初步洽谈承发包事宜。
3、工程的建立阶段
主要工作内容包括落实承包商、施工组织、建立监理、市政和公建配套等。
4、竣工验收与交付使用阶段
在土地变性开发的这些阶段中都存在各种不同的风险，律师的主要作用就是及时预防和发现这些风险并采取相应的防X措施，采取措施防止和减少在土地变性开发中产生的纠纷，对产生的纠纷及时采取有效应对措施，将损失降至最低。
下面具体阐述土地变性开发中存在的风险及如何预防，和如
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何采取适宜的竞买方式及合作开发方式，以及律师在每个阶段的
工作任务等。
第一个问题土地收储及挂牌出让阶段存在的风险，主要有：
1〕、土地收储中的估价风险
收储时估价高，出让时出让金就高，烟草公司出的钱就多，收储
时估价低，出让时出让金就低，就容易被其他人买走。
2〕、审批规划风险
挂牌交易的地块必须经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度
国有土地使用权出让方案。否那么，不能进入挂牌交易程序。
〔3〕、竞买地块旁落风险
对于竞买人来说，在招拍挂出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。
4〕、竞价风险
其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高
5〕、地上附着物评估风险
地上附着物评估补偿价格的上下往往对竟买人和附着物所有权
人产生较大的影响。土地回收时，对地上建筑物进展不进展评估作价，以及评估作价的上下，也是影响其他竞买人是否参与的主要因素。
2、采取的防X措施
(1)、提高保证金缴纳数额。保证金缴纳数额可以是土地出让价格
10%-90%，提高保证金的缴纳数额可以排除其他资金实力不雄厚的竞买人的参加，减少竞争对手。
(2)、不允许联合竞买，